경매 입찰장 10년 다녀봤더니 초보가 돈 잃는 순간은 따로 있더라
법원 입찰장에서 제일 무서운 건 경쟁자가 아닙니다
얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 처음 온 티가 나는 분이 제 옆자리에서 계속 감정가와 최저가만 보고 있더군요. 물건은 아파트였고 최저가는 2억 8천만 원. 주변 실거래가가 3억 6천만 원쯤 되니 겉으로 보면 꽤 괜찮아 보였습니다. 그런데 등기부를 다시 보면 선순위 임차인이 있었고, 배당요구도 안 한 상태였습니다. 이걸 놓치면 낙찰가 3억 언저리에 추가로 보증금 6천만 원을 떠안을 수도 있는 물건이었습니다.
경매에서 초보가 가장 많이 하는 실수는 싸게 나온 물건을 찾았다고 생각하는 겁니다. 사실 경매 물건이 싸 보이는 데는 이유가 있습니다. 권리상 문제가 있거나, 점유자가 버티거나, 대출이 생각만큼 안 나오거나, 현장에 가보니 사진과 완전히 다르거나. 입찰표 쓰는 순간에는 다 괜찮아 보이는데, 낙찰받고 나면 그때부터 진짜 비용이 튀어나옵니다.
최저가만 보고 들어가면 계산이 틀어집니다
제가 10년 동안 경매를 하면서 제일 많이 본 착각이 이겁니다. 감정가 4억짜리가 2억 8천까지 떨어졌으니 1억 2천 싸게 산다고 생각합니다. 그런데 실제 계산은 그렇게 단순하지 않습니다. 취득세, 법무사 비용, 명도 비용, 체납 관리비, 이사비, 수리비, 대출 이자, 보유 기간까지 넣어야 합니다.
예를 들어 낙찰가 3억 원짜리 아파트를 잡았다고 해보죠. 취득세와 부대비용으로 대략 400만~700만 원이 나갈 수 있습니다. 내부 수리가 필요하면 싱크대, 도배, 장판만 해도 700만~1,500만 원은 금방입니다. 점유자와 협의가 안 되면 인도명령, 강제집행, 보관 비용까지 붙습니다. 명도에 3개월 걸리고 대출이자 월 100만 원씩 나가면 그것도 300만 원입니다. 겉으로는 3천만 원 남는 물건처럼 보여도 실제로는 500만 원 남거나, 심하면 손해가 됩니다.
그래서 저는 입찰 전에 항상 세 가지 가격을 따로 적습니다. 첫째, 팔 수 있는 가격. 둘째, 전세나 월세를 놓을 수 있는 가격. 셋째, 망했을 때 빠져나올 가격. 이 세 개 중 하나만 보고 들어가면 위험합니다. 특히 요즘처럼 지역별로 거래량 차이가 큰 시장에서는 실거래가가 있다고 해서 바로 팔린다는 뜻이 아닙니다.
권리분석은 어려운 말보다 순서가 중요합니다
권리분석을 처음 배우는 분들이 말소기준권리, 대항력, 우선변제권 같은 단어에서 겁을 먹습니다. 그런데 현장에서는 용어를 많이 아는 것보다 순서를 놓치지 않는 게 더 중요합니다. 저는 초보라면 복잡한 특수물건보다 아파트, 빌라, 오피스텔 중에서도 권리관계가 단순한 물건부터 보라고 말합니다.
제가 기본으로 보는 순서
- 등기부에서 말소기준권리가 무엇인지 확인합니다.
- 전입세대열람과 매각물건명세서에서 임차인 존재를 봅니다.
- 임차인의 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인합니다.
- 선순위 권리나 인수되는 권리가 있는지 따집니다.
- 관리비, 점유 상태, 현장 분위기를 따로 확인합니다.
여기서 하나라도 찝찝하면 저는 입찰가를 낮추거나 아예 빠집니다. 수익이 적어서 못 버는 것보다, 애매한 권리 하나 때문에 몇천만 원 물리는 게 훨씬 아픕니다. 경매는 모르는 걸 용기로 덮는 게임이 아닙니다. 모르면 빠지는 게 실력입니다.
현장조사는 사진보다 냄새가 먼저 말해줍니다
인터넷 경매 사이트 사진만 보고 입찰하는 분들이 생각보다 많습니다. 저도 초반에는 그랬습니다. 외관 괜찮고 지하철역에서 10분이라니 괜찮겠다고 봤죠. 그런데 막상 현장에 가보니 건물 1층에 장기간 공실 상가가 있고, 복도에는 누수 자국이 있고, 주차장은 밤마다 이중주차로 난리였습니다. 이런 건 감정평가서에 자세히 안 나옵니다.
빌라는 특히 현장이 중요합니다. 같은 동네라도 언덕 하나 차이로 전세 수요가 갈립니다. 초등학교 가는 길에 큰 도로를 건너야 하는지, 밤에 골목이 어두운지, 쓰레기 배출 상태가 어떤지, 엘리베이터가 있는지, 옆 건물과 창문이 얼마나 가까운지. 이런 요소가 임대료와 매도 기간을 갈라놓습니다.
제가 하는 방식은 단순합니다. 낮에 한 번, 가능하면 저녁에 한 번 갑니다. 주변 공인중개사무소에는 매수자처럼 묻지 않고 임차인처럼 묻습니다. 이 집 전세 잘 나가냐고, 월세 찾는 사람이 있냐고, 이 라인 누수 얘기 없냐고. 매도 시세보다 임대 수요를 먼저 물으면 분위기가 더 솔직하게 나올 때가 많습니다.
명도는 싸움보다 계산입니다
경매를 겁내는 가장 큰 이유 중 하나가 명도입니다. 점유자를 내보내는 과정이죠. 솔직히 말하면 쉬운 일은 아닙니다. 문전박대도 당해봤고, 전화 안 받는 사람도 많이 만났습니다. 그런데 명도를 감정싸움으로 끌고 가면 시간과 돈이 같이 새어 나갑니다.
저는 낙찰 후 잔금 계획이 잡히면 바로 점유자를 확인하고, 가능하면 대화로 시작합니다. 무조건 이사비를 많이 준다는 뜻이 아닙니다. 상대가 임차인인지 소유자인지, 배당을 받는지 못 받는지, 이사 갈 곳이 있는지부터 봅니다. 상황을 알아야 협의 금액도 나옵니다.
예를 들어 대출이자가 월 120만 원이고, 명도가 두 달 늦어질 가능성이 있다면 이미 240만 원의 비용이 생깁니다. 여기에 강제집행 비용까지 생각하면 300만~500만 원이 더 들어갈 수 있습니다. 그러면 적정한 협의금 200만~300만 원이 오히려 싼 선택일 때도 있습니다. 감정적으로 이기려고 하다가 수익을 까먹는 경우를 많이 봤습니다.
초보에게 좋은 경매 물건은 화려하지 않습니다
초보가 처음부터 유치권, 법정지상권, 지분경매, 선순위 임차인 있는 물건으로 수익을 내겠다고 들어가면 확률이 낮습니다. 그런 물건은 싸게 보이는 대신, 틀리면 손실 폭이 큽니다. 경험 많은 사람도 서류 여러 번 보고, 현장 여러 번 가고, 변호사나 법무사 의견까지 듣고 들어갑니다.
처음이라면 권리 깨끗한 아파트나 소형 주거용 물건을 보는 게 낫습니다. 수익률이 20%가 아니어도 됩니다. 낙찰부터 잔금, 대출, 명도, 수리, 임대까지 한 바퀴를 무사히 돌아보는 게 먼저입니다. 첫 물건에서 큰돈을 버는 것보다 큰 실수를 안 하는 게 훨씬 중요합니다.
경매는 잘만 하면 분명히 기회가 있습니다. 다만 남들이 놓친 싸구려 물건을 줍는 일이 아니라, 남들이 두려워하는 리스크를 숫자로 계산해서 감당 가능한 범위 안에 넣는 일에 가깝습니다. 입찰장에서는 다들 조용히 앉아 있지만, 각자 계산기는 완전히 다릅니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 손이 한 번 멈춥니다. 그 짧은 멈춤이 몇천만 원을 지켜준 적이 많았습니다.
