서귀포 하원동 부동산 경매, 3.1억

한줄 요약

서귀포 하원동의 이 부동산은 3회 유찰된 후 감정가 대비 66% 할인된 가격으로, 상당히 매력적이지만 철저한 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 하원동 730

서귀포시 하원동에 위치한 이 부동산은 3120㎡(약 943.8평)의 넓은 면적을 자랑합니다. 하원동은 제주도의 자연경관이 아름다운 지역으로, 조용한 주거지로 인기가 많습니다. 다만, 일부 토지가 진입로로 사용 중이고, 지상에 조경수목과 건축자재가 야적되어 있는 점은 유의해야 합니다. 또한, 제시외 건물과 이동식 컨테이너는 매각에서 제외된다는 점도 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 9억 1,441만원에서 3회 유찰된 후 최저입찰가는 3억 1,364만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당한 할인율입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 3억 2,932만원 전후로 예상되며, 이는 매력적인 투자 기회로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2019년에 설정된 근저당권들입니다. 이외에도 제시외 건물과 토지 일부의 사용 상황을 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다만, 철저히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 제주도의 인기 있는 지역이라는 점은 큰 장점입니다. 그러나, 제시외 건물과 진입로 사용 등은 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 약 5% 정도의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만, 지역 내 개발 호재나 규제 변화에 따라 수익률은 변동될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 3회 유찰된 물건인 만큼 많은 투자자들이 관심을 가질 것입니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 최저가와 너무 큰 차이 없이 3억 3천만원 선에서 시작하되, 취등록세 약 1,514만원을 포함한 총 투자금 3억 4,514만원을 염두에 두어야 합니다. 명도 문제 또한 해결 가능한지 여부를 반드시 확인해야 합니다.