영암 역리 부동산 경매, 6회 유찰 3천만

한줄 요약

6회 유찰된 영암 역리 부동산, 9월 28일 3,468만원에 재입찰 예정입니다.

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경매물건 주소 전라남도 영암군 영암읍 역리 442

전라남도 영암군 영암읍 역리에 위치한 이 부동산은 대지 면적이 3818㎡(1154.9평)로 꽤 넓은 편입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 바로 '맹지'라는 점입니다. 쉽게 말해 도로와 접해 있지 않아 접근성이 떨어진다는 거죠. 주변 환경은 전형적인 농촌 마을로, 도시와는 거리가 있어 개발 잠재력은 제한적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,119만원이었으나 6회 유찰로 3,468만원까지 떨어졌습니다. 솔직히 말하면, 감정가의 22%밖에 되지 않는 이 가격은 '매우 저렴'하다고 할 수 있습니다. 인근 시세와 비교해도 거의 78% 할인된 상태입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가 근처인 3,641만원 전후로 보이며, 이 정도면 꽤 매력적이죠.

권리분석, 여기가 핵심

2021년 12월 22일 설정된 근저당권이 말소기준권리로 되어 있습니다. 말소기준권리가 명확하기 때문에, 낙찰 후 근저당은 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 농지취득을 위해 자격증명이 필요하고, 이를 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 위험이 있어 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 현재로서는 점유자가 누구인지 명확하지 않습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 맹지라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 그러나 저렴한 가격 덕분에, 농업이나 장기 투자 목적으로 접근한다면 나쁘지 않습니다. 하지만, 인근 지역 개발 계획이나 인프라 개선이 없는 한 단기 수익은 기대하기 어렵습니다. 예상 수익률 또한 현재로서는 낮을 수밖에 없죠.

내가 입찰한다면

솔직히, 6회 유찰된 만큼 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 떨어진 현재의 최저입찰가를 감안했을 때, 3,641만원 전후로 입찰을 고려할 수 있겠습니다. 취등록세 약 167만원을 포함해 총 투자금은 3,808만원 정도로 예상됩니다. 하지만 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출의 리스크를 감안해야 합니다. 이 점들만 확실히 체크하고 준비된다면, 한 번 도전해볼 만한 물건입니다.