원주 봉산동 임야 경매, 3회 유찰 7.3억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 7.3억까지 내려갔으며, 매각기일은 11월 9일입니다. 다만, 분묘와 맹지 상태가 투자에 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 봉산동 산182-3

원주 봉산동에 위치한 이 물건은 임야로, 면적은 22,164㎡(약 6,704평)에 이릅니다. 주변 환경은 자연 그대로의 산림 지역으로, 도시 개발보다는 자연 보전이 우선시되는 곳입니다. 대중교통 접근성은 다소 제한적이지만, 차량으로 이동시 주요 도로와의 접근성은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 21억 4,990만원이지만, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 7억 3,741만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 초기 가격 대비 66% 할인된 것입니다. 인근 지역 임야 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 하지만, 맹지 상태와 분묘 등의 문제를 감안하면 가격 하락의 이유를 이해할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2010년 5월 10일 설정된 근저당권입니다. 주요 특이사항으로는 지적 경계가 불분명하고, 분묘가 일부 위치해 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 또한, 인접지 건물이 경계를 침범한 가능성이 있어 정확한 측량이 필요합니다. 현황조사서를 통해 임차인 현황도 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 위험 부담이 큰 편입니다. 맹지 상태와 분묘는 개발이나 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 다만, 장기적인 안목으로 자연 보전이나 특정 목적의 개발을 고려하는 투자자에겐 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률을 높이기 위해서는 법적 문제 해결이 선행되어야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되는데, 이는 분묘와 맹지 상태로 인해 일반 투자자들이 꺼리기 때문입니다. 권장 입찰가는 7억 7,428만원 수준으로, 취등록세 약 3,561만원을 포함해 총 투자금은 8억 1천만원 정도로 예상됩니다. 입찰 시 점유자와의 협상, 분묘 문제 해결 방안 등을 미리 마련하는 것이 중요합니다.