서울단기임대 수익을 계산해봤더니 공실이 무서웠다
얼마 전 서울의 한 경매 물건을 보러 갔는데, 중개업소 창문에 붙은 ‘서울단기임대 가능’이라는 문구가 먼저 눈에 들어왔다. 낙찰받아 한 달씩 빌려주면 일반 월세보다 많이 받을 수 있다는 설명이었다. 경매를 10년 넘게 다니면서 이런 이야기를 들을 때마다 저는 임대료보다 먼저 묻는다. 지금 누가 살고 있고, 언제 집을 비워줄 수 있는가. 그 답이 없으면 수익 계산은 종이 위 숫자에 그친다.
월세보다 높은 임대료에 먼저 눈이 갔다
서울단기임대 수요는 분명 있다. 집 수리 기간에 머물 곳이 필요한 사람, 몇 달간 서울에서 일하는 사람, 이사 날짜가 어긋난 사람처럼 사정도 다양하다. 가구와 가전이 갖춰진 집이라면 일반 월세보다 높은 금액을 제시할 여지도 있다. 문제는 그 금액을 열두 달 내내 받을 수 있다고 가정하는 순간 생긴다.
예를 들어 일반 월세가 90만 원인 집을 한 달 계약 160만 원에 내놓는다고 해보자. 숫자만 보면 매달 70만 원이 더 들어올 것 같다. 그런데 다음 입주자와 날짜가 맞지 않아 한 달 중 10일이 비면, 그달 임대료를 일수로 환산한 금액은 약 107만 원이다. 여기에 청소 7만 원, 임대인이 부담하는 공과금 18만 원, 광고·중개 비용 10만 원, 수선 적립금 8만 원을 빼면 약 64만 원이 남는다. 실제 계약마다 비용과 부담 주체는 다르지만, 공실 며칠이 임대료 차이를 지워버리는 모습은 현장에서 자주 본다.
위 계산에는 대출 이자, 취득 비용, 보유세와 임대소득에 따른 세금도 넣지 않았다. 가구를 처음 들이는 돈과 고장 난 가전을 바꾸는 돈도 빠져 있다. 경매 물건이라면 명도 기간의 이자와 관리비 문제까지 따져야 한다. 저는 입찰가를 적기 전에 최소 한 달 공실이 나도 버틸 현금이 있는지부터 본다.
경매 물건은 빈집인지부터 확인해야 한다
사진에 침대가 없다고 빈집은 아니다. 현장을 다니다 보면 우편함에는 이름이 없는데 사람이 드나드는 집도 있고, 반대로 짐은 남아 있지만 오래 비워둔 집도 있다. 입찰 전에는 등기사항증명서만 읽고 끝내지 않는다. 매각물건명세서와 현황조사서의 점유 관계를 비교하고, 전입세대와 임차인의 보증금·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인한다. 서류 사이에 말이 맞지 않으면 현장 확인을 다시 잡는다.
특히 보증금을 낙찰자가 떠안을 가능성이 있는 임차인이라면 계산이 완전히 달라진다. 매각물건명세서에 적힌 내용도 입찰 직전에 다시 확인해야 한다. 조사 시점 이후 점유 상태가 바뀌었을 수 있기 때문이다. 임차인의 권리와 인수 금액은 사건별로 다르니, ‘보증금은 다 배당받겠지’라는 추측으로 입찰표를 쓰면 위험하다.
낙찰 뒤에도 바로 임대를 시작할 수 있는 건 아니다. 잔금을 치르고 기존 점유자와 인도 문제를 풀어야 한다. 협의가 길어지면 가구를 사두고도 설치할 날짜를 못 잡는다. 명도 비용과 시간을 넉넉히 잡지 않은 채 첫 달 예약부터 받는 방식은 초보에게 특히 부담이 크다. 실제 사용할 수 있는 날이 확정된 뒤 임대 계획을 세우는 편이 안전하다.
한 달 계약이라고 모두 같은 임대는 아니다
서울단기임대라는 이름만으로 적용 법과 세금이 정해지지는 않는다. 세입자가 일정 기간 생활할 집을 빌리는 임대차인지, 손님을 반복해서 받아 숙박 서비스를 제공하는 영업인지 운영 방식부터 봐야 한다. 침구 교체나 청소 서비스를 어떻게 제공하는지, 계약과 광고를 어떤 방식으로 하는지에 따라 검토할 문제가 달라진다. 공중위생관리법은 숙박업의 신고와 시설 기준을 두고 있으므로, 숙박 형태로 운영할 생각이라면 먼저 관할 구청에 해당 건물에서 가능한지 확인해야 한다.
주택임대차보호법에는 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우 적용하지 않는다는 규정이 있다. 그렇다고 계약서에 ‘단기’라고 적거나 기간을 한 달로 정했다는 이유만으로 자동으로 보호 대상에서 빠지는 것은 아니다. 실제 사용 목적과 계약 내용을 함께 봐야 한다. 퇴거일, 보증금 반환 시점, 공과금 부담, 시설 파손 책임을 계약서에 구체적으로 적어두는 이유다.
제가 소유한 집이 아니라 임차한 집을 다시 빌려주는 방식이라면 임대인의 동의도 먼저 확인한다. 민법은 임대인 동의 없는 전대를 제한한다. 수익표에는 방을 다시 빌려줄 수 있다고 써놓고 원래 계약서의 전대 금지 조항을 놓치는 경우가 있다. 경매로 취득한 집도 건축물 용도, 관리규약, 실제 운영 형태를 확인해야 한다. 국세청 안내에서도 주택 임대와 숙박 서비스는 세금 취급이 다를 수 있으니, 예상 세후 수익은 계약 형태를 정한 다음 계산하는 게 맞다.
입찰가에는 가장 잘된 달보다 빈 달을 넣는다
시세를 볼 때는 단기임대 광고 금액만 모으지 않는다. 같은 동네의 일반 월세 계약 사례, 비슷한 크기와 상태의 가구 포함 매물, 관리비와 교통 여건을 같이 적어본다. 광고에 오래 남아 있는 집이 실제로 그 가격에 계약된 집은 아니다. 계절에 따라 문의가 달라지는지도 확인한다. 하루이틀 둘러보고 ‘역세권이니 늘 찰 것’이라고 적으면 입찰가가 올라가기 쉽다.
제 계산표에는 세 줄이 있다. 예상대로 계약이 이어지는 달, 다음 세입자를 찾느라 열흘쯤 비는 달, 한 달을 통째로 비우는 달이다. 각 경우에 대출 이자와 관리비, 수선비를 넣어도 자금이 버티는지 본다. 단기임대 수익이 있어야만 잔금대출 이자를 낼 수 있는 물건이라면 입찰가를 낮추거나 지나간다.
서울단기임대는 잘 맞는 집에서 수익을 높일 수 있는 운영 방식이다. 다만 경매 투자자에게는 낙찰이 끝이 아니라 권리 확인, 명도, 적법한 운영, 공실을 견디는 자금까지 한 묶음이다. 저는 높은 한 달 임대료보다 비어 있는 한 달에도 버틸 수 있는 가격으로 낙찰받는 쪽이 오래간다고 생각한다.
