시골집임대 계약 전에 마당보다 먼저 본 것
시골집을 보러 가면 저도 먼저 마당에 눈이 갑니다. 볕이 잘 들고 감나무까지 있으면 잠깐 마음이 흔들리죠. 그런데 경매 물건을 보러 다니며 배운 건, 사진에 잘 나오는 곳보다 비 오는 날 냄새가 나는 곳을 먼저 봐야 한다는 겁니다. 시골집임대는 월세가 싸 보여도 수리비와 보증금 문제가 뒤늦게 튀어나오기 쉽습니다.
월세보다 먼저 계산할 돈
예를 들어 보증금 500만 원에 월세 30만 원인 집이 있다고 해보죠. 도배와 청소에 80만 원, 보일러 수리에 120만 원을 임차인이 부담하면 첫해 지출은 월세 360만 원을 포함해 560만 원입니다. 보증금은 나중에 돌려받을 돈이지만, 반환이 늦어지면 다음 집 계약금까지 묶입니다. 입주 전에 쓰는 돈과 매달 나가는 돈을 따로 적어야 싼 집인지 보입니다.
시골에서는 기름보일러의 겨울 난방비, 정화조 관리, 제초 비용도 물어봐야 합니다. 집주인이 ‘작년엔 얼마 안 나왔다’고 말하면 실제 사용 기간과 거주 인원을 같이 확인합니다. 주말에만 쓴 집의 난방비는 상주할 사람에게 별 도움이 안 됩니다.
집을 본 날에는 서류도 같이 봅니다
등기사항증명서에서 소유자와 근저당권, 압류, 경매개시결정등기를 확인합니다. 계약서에 서명하는 사람이 소유자와 다르면 적법한 대리권이 있는지도 확인해야 합니다. 저는 경매 현장에서 보증금이 임차인에게 얼마나 무거운 돈인지 여러 번 봤습니다. ‘시골집인데 설마’ 하는 마음으로 권리관계를 건너뛸 이유가 없습니다.
건축물대장에는 건물의 용도와 면적이 나옵니다. 정부24에서 열람할 수 있지만, 서류의 면적만 믿지 말고 현장에서 실제 쓰는 공간과 대조해야 합니다. 별채나 창고까지 쓰기로 했다면 계약 목적물에 어디까지 포함되는지 적어두는 편이 낫습니다. 마당, 주차 자리, 텃밭도 마찬가지입니다. 특히 텃밭이 집과 별도 필지라면 그 땅의 소유자와 사용 허락부터 확인합니다.
계약 전에는 전입신고가 가능한 주소인지도 확인합니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있는 효력이 생깁니다. 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 권리도 생기지만, 선순위 권리와 매각대금에 따라 실제 회수액은 달라집니다. 서류를 받았다는 사실만으로 보증금 전액이 안전해지는 건 아닙니다.
빈집처럼 보여도 물과 지붕은 살아 있어야 합니다
현장에서는 수도를 틀어 수압과 배수 상태를 보고, 화장실과 싱크대 아래에 물이 샌 흔적이 있는지 확인합니다. 장기간 비어 있던 집은 동파 뒤 배관을 임시로 고쳐둔 경우도 있습니다. 천장 얼룩은 위치를 사진으로 남기고 누수 원인을 물어봅니다. 벽지로 가린 곰팡이는 장롱 뒤와 창틀 주변에서 보일 때가 많습니다.
전기 용량과 통신 상태도 생활 방식에 따라 중요합니다. 재택근무를 할 집이라면 집 안에서 통화와 인터넷 연결을 직접 확인하는 게 빠릅니다. 버스 시간, 겨울철 진입로 제설, 쓰레기 배출 장소도 확인합니다. 차로 답사한 오후 한 시간이 실제 거주 여건을 전부 보여주지는 않습니다.
수선 책임은 말로만 넘기지 않는 게 좋습니다. 민법은 임대인이 임차인이 집을 사용하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 두고 있습니다. 다만 어떤 하자를 누가 언제 고칠지 다투기 시작하면 입주가 힘들어집니다. 보일러 작동 불량이나 누수처럼 확인된 문제는 수리 범위, 완료 날짜, 비용 부담을 계약서 특약에 구체적으로 적어두세요. 입주 전 사진도 서로 공유해두면 퇴거할 때 원상복구 범위를 가리는 데 도움이 됩니다.
경매로 나온 집이라면 보증금부터 다시 계산합니다
이미 임차인이 사는 시골집을 낙찰받아 다시 임대할 생각이라면 순서가 달라집니다. 매각물건명세서와 현황조사서에 적힌 점유자, 보증금, 전입 시점, 배당요구 여부를 확인하고 등기상의 선순위 권리와 맞춰봅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 다 변제되지 않으면 매수인이 나머지 반환 부담을 떠안을 수 있습니다. 서류에 빈칸이 있거나 현장 말과 다르면 입찰가를 먼저 쓰지 않습니다.
낙찰가가 4천만 원이고 수리비가 1천만 원이라면 월세 30만 원만 보고 수익률을 말하기 어렵습니다. 취득세와 보유세, 중개비, 공실 기간, 추가 수선비까지 넣어야 합니다. 명도나 기존 임차인의 보증금 문제는 그 계산보다 앞에 놓입니다. 몇 달 비워둔 집을 손봐서 임대하는 일도 쉽지 않은데, 점유 관계까지 불명확하면 초보 투자자가 감당할 변수는 더 커집니다.
시골집은 마당과 풍경 덕분에 마음이 빨리 움직입니다. 저도 그 마음을 압니다. 그래도 계약이나 입찰을 결정하는 날에는 등기, 보증금, 물과 지붕 상태가 더 오래 남습니다. 그 세 가지가 분명한 집이라야 시골 생활의 좋은 점도 편하게 누릴 수 있습니다.
