전세권설정비용 계산해봤더니 더 큰 문제가 보였다
얼마 전 전세보증금 3억 원짜리 집을 검토하는 분이 전세권설정비용부터 물었습니다. 계산은 어렵지 않았습니다. 그런데 등기부를 펼쳐 보니 이미 근저당권이 잡혀 있더군요. 경매 현장에서는 설정비 몇십만 원보다 그 권리가 어느 순서에 서는지가 훨씬 무섭습니다.
보증금 3억 원이면 세금만 72만 원
전세권 설정등기에서 가장 큰 비용은 등록면허세입니다. 지방세법상 전세금액의 0.2%입니다. 여기에 등록면허세의 20%인 지방교육세가 붙습니다. 전세금액 기준으로 합하면 0.24%인 셈이죠.
- 전세금액 2억 원: 등록면허세 40만 원, 지방교육세 8만 원으로 합계 48만 원
- 전세금액 3억 원: 등록면허세 60만 원, 지방교육세 12만 원으로 합계 72만 원
- 전세금액 5억 원: 등록면허세 100만 원, 지방교육세 20만 원으로 합계 120만 원
이 금액이 최종 지출은 아닙니다. 등기신청 수수료와 서류 발급비가 더 들고, 법무사에게 맡기면 보수도 붙습니다. 법무사 견적을 받을 때는 세금, 등기신청 수수료, 보수, 부가가치세를 나눠 적어 달라고 합니다. ‘설정비 100만 원’처럼 합계만 보면 무엇을 조정할 수 있는지 알기 어렵거든요. 실제 납부액과 수수료는 신청 방식과 당시 기준을 확인해야 합니다.
누가 낼지는 계약서에 먼저 적어야 한다
현장에서 종종 듣는 말이 ‘전세권은 세입자가 원하니 세입자가 다 내는 것 아니냐’입니다. 실무에서 그렇게 협의하는 경우는 많지만, 비용 부담을 말로만 정해 두면 잔금일에 다툼이 납니다. 저는 설정 비용과 계약 종료 뒤 말소 비용을 각각 누가 부담할지 계약서에 적어 두는 편입니다.
전세권 설정에는 집주인의 협조도 필요합니다. 세입자가 비용을 준비했다고 혼자 등기를 끝낼 수 있는 일이 아닙니다. 계약을 앞두고 전세권을 조건으로 걸 생각이라면 집주인이 등기에 필요한 서류 제공과 신청 절차에 협조할지 미리 확인해야 합니다. 집주인이 난색을 보이는데 잔금 직전에야 이 문제를 꺼내면 선택지가 크게 줄어듭니다.
등기부의 선순위 권리가 비용보다 중요했다
앞서 본 3억 원짜리 집에는 전세권을 새로 설정할 수 있더라도 그보다 먼저 등기된 근저당권이 있었습니다. 세금을 내고 등기까지 마쳤다는 사실만으로 앞선 권리를 제칠 수는 없습니다. 집이 경매로 팔리면 매각대금에서 선순위 권리와 절차 비용 등을 따져야 하니, 보증금 전액을 돌려받는다는 보장도 없죠.
이럴 때 저는 ‘전세권 설정 가능’이라는 말에서 멈추지 않습니다. 등기부상 근저당권의 채권최고액과 설정일, 다른 권리의 유무를 보고, 해당 집이 경매에서 얼마에 팔릴 만한지도 보수적으로 가늠합니다. 채권최고액을 곧바로 실제 대출잔액으로 취급해서도 안 됩니다. 둘은 다른 숫자입니다. 선순위 부담이 크고 예상 매각가가 빠듯하다면 설정비 72만 원을 아끼는 문제가 아니라 계약 자체를 다시 볼 문제입니다.
전세권을 건물에만 설정하는지, 계약 대상과 등기 대상이 정확히 맞는지도 확인합니다. 다가구주택처럼 다른 임차인의 보증금까지 살펴야 하는 물건은 등기부 한 장으로 위험을 다 읽었다고 생각하기 쉽습니다. 경매에서 그 착각이 비싸게 돌아오는 걸 여러 번 봤습니다.
확정일자와 전세권은 같은 보호 장치가 아니다
주택에 실제로 들어가 살면서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으면, 주택임대차보호법에 따른 대항력과 우선변제권을 따져 볼 수 있습니다. 전세권은 별도의 등기로 성립하는 권리입니다. 비용과 절차가 다른 만큼 두 제도를 단순히 ‘비싼 것과 싼 것’으로 비교하면 판단이 흐려집니다.
특히 전세권을 설정했으니 전입신고는 필요 없다고 단정하면 위험합니다. 대법원 판례는 전세권 설정등기만으로 주택임대차보호법상 대항요건을 공시하는 것은 아니라고 봤습니다. 주택임차인으로서의 보호까지 생각한다면 입주, 전입신고, 확정일자를 각각 챙겨야 합니다. 반대로 전세권이 필요한지는 집주인의 협조 가능성, 권리 순위, 실제 거주 방식 등을 놓고 판단할 일입니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면 전입신고를 먼저 옮기는 행동도 조심해야 합니다. 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 방법으로 임차권등기명령 등을 검토할 수 있지만, 신청만 했다고 효력이 생기는 것은 아닙니다. 등기 완료 여부까지 확인해야 합니다.
제가 견적보다 먼저 확인하는 순서
계약 전에는 등기부의 소유자와 선순위 권리를 확인하고, 계약 당사자가 실제 등기부상 소유자와 맞는지 봅니다. 다음으로 주변 거래와 경매 매각 사례를 비교해 보증금이 집값에 비해 과하지 않은지 따집니다. 그 뒤 집주인과 전세권 설정 협조 및 비용 분담을 협의하고, 세금과 법무사 비용을 계산합니다. 잔금일에는 등기부를 다시 확인합니다. 며칠 사이 새 근저당권이 들어오는 일도 있기 때문입니다.
전세권설정비용은 전세금 3억 원이라면 세금만 72만 원이라는 식으로 금방 계산됩니다. 제가 시간을 더 쓰는 곳은 그다음입니다. 이 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금이 어느 순서에서, 얼마만큼 회수될지 설명할 수 없다면 등기 비용을 낼 준비가 됐어도 아직 계약할 준비는 덜 된 겁니다.
