부동산시세조회 끝내고도 입찰표를 접은 날

법원 입찰장 앞에서 입찰표를 접은 적이 있다. 전날 밤까지는 싸게 살 수 있겠다고 생각한 아파트였다. 같은 단지 실거래가가 4억 원 안팎이었고 최저매각가격은 그보다 한참 낮았다. 그런데 현장에 다녀와 다시 숫자를 맞춰 보니, 내가 팔 수 있다고 믿었던 가격부터 흔들렸다.

경매에서 부동산시세조회는 높은 숫자 하나를 찾는 일이 아니다. 내가 낙찰받을 집을 언제, 얼마에, 어떤 비용을 들여 팔 수 있을지 따져 보는 과정이다. 조회 화면은 출발점이고, 입찰가를 적기 전에는 그 숫자를 몇 번이고 깎아 봐야 한다.

같은 단지 거래라도 내 물건의 가격은 달랐다

처음에는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지, 비슷한 전용면적의 거래를 찾는다. 이때 4억 원에 팔린 거래 한 건만 집으면 위험하다. 계약일이 언제인지, 층은 어디인지, 거래가 해제된 건 아닌지부터 본다. 국토교통부 안내대로 실거래가는 계약일을 기준으로 공개되지만 신고까지 시차가 있다. 최근 거래가 화면에 아직 다 잡히지 않았을 수도 있다.

내가 입찰표를 접었던 물건도 그랬다. 높은 가격에 거래된 집은 중간층이었다. 경매 물건은 저층에다 앞 동이 가깝고, 현장에서 보니 햇빛이 드는 시간도 짧아 보였다. 같은 면적이라는 이유로 중간층 가격을 그대로 붙일 수 없었다. 실거래가 화면에는 집 안 수리 상태도 나오지 않는다.

• 최근 3~6개월 거래를 먼저 보고, 건수가 적으면 기간을 넓혀 가격 흐름을 확인한다.
• 같은 면적이라도 층, 향, 동 위치, 주차 여건이 비슷한 거래를 따로 묶는다.
• 신고가인지, 오래된 거래인지, 해제 표시가 있는지 확인하고 평균을 낼 때 섞지 않는다.

거래가 드문 빌라나 소형 아파트는 비교 대상을 넓히되 더 조심해야 한다. 옆 건물의 신축 빌라 가격을 오래된 빌라에 그대로 대입하면 숫자는 그럴듯해도 매수자는 그 가격을 주지 않는다. 비교할 물건이 부족하면 정확한 시세를 찾았다고 생각하기보다 불확실성이 크다고 적어 두는 편이 낫다.

호가를 확인할 때는 팔리는 속도도 물었다

실거래가는 이미 체결된 가격이다. 지금 팔려고 내놓은 가격은 중개업소에 물어봐야 감이 온다. 나는 인근 중개업소 두세 곳에 같은 조건을 설명하고 매도 희망 가격과 실제 문의가 붙는 가격을 나눠 묻는다. “얼마에 내놓을 수 있나요?”보다 “이 층에 수리 안 된 집이면 얼마부터 전화가 오나요?”가 쓸 만한 답을 준다.

물론 중개업소가 말한 금액도 확정된 매도가가 아니다. 호가는 매도인의 희망이고, 급매 가격은 그날의 사정이 섞여 있다. 같은 단지에 경쟁 매물이 여럿 있는지, 1~2개월째 가격을 내려도 남아 있는 집이 있는지 함께 봐야 한다. 매물이 오래 쌓이면 낙찰 후 보유 기간이 길어질 수 있다. 그동안 대출 이자와 관리비는 계속 나간다.

공시가격을 시세로 착각하는 경우도 있다. 부동산공시가격 알리미의 공동주택가격은 공시 기준일에 맞춰 산정되는 가격이다. 세금 등 여러 업무에 쓰이지만, 내가 다음 달 시장에 내놓을 때 받을 금액을 보장하지 않는다. 감정평가액도 평가 시점과 현재 입찰일 사이에 시장이 움직였는지 확인해야 한다. 숫자의 이름보다 언제, 무엇을 기준으로 만든 숫자인지가 먼저다.

조회한 시세를 입찰가로 바꾸는 계산

가상의 예로 계산해 보자. 비슷한 집의 최근 실거래가가 4억 원이라도 저층과 수리 상태를 감안한 보수적인 예상 매도가를 3억 6,500만 원으로 잡는다. 취득 관련 비용 900만 원, 수리비 800만 원, 명도와 보유 비용 800만 원, 매도 비용 500만 원을 가정하면 비용은 3,000만 원이다. 여기에 예상 밖 지출에 쓸 500만 원과 세전 목표 차익 2,000만 원을 남기면 입찰 상한은 3억 1,000만 원이다.

계산식은 예상 매도가 3억 6,500만 원에서 비용 3,000만 원, 예비비 500만 원, 목표 차익 2,000만 원을 뺀 값이다. 이 수치는 계산 방법을 보여 주는 예일 뿐이다. 취득세는 주택 수와 물건 조건 등에 따라 달라지고, 양도 단계의 세금도 별도로 따져야 한다. 대출 가능액과 금리 역시 낙찰 전 금융기관에 물건별로 확인해야 한다. 빌릴 수 있을 것이라는 기대를 수익으로 적어 넣으면 계산이 무너진다.

여기서 예상 매도가가 1,000만 원만 낮아져도 여유는 크게 줄어든다. 명도가 길어지거나 내부 수리 범위가 커지면 더 빠르다. 그래서 나는 입찰 전 계산을 낙관적인 가격 한 개로 끝내지 않는다. 예상 매도가를 한 단계 낮춘 경우에도 감당할 수 있는지 다시 계산한다. 그 가격에서는 손해가 난다면 입찰가를 낮추거나 물건을 보낸다.

시세를 찾은 다음에는 서류와 현장을 맞춰 본다

시세가 맞아도 경매 물건 자체가 다르면 계산은 의미가 없다. 법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서와 건축물대장도 대조한다. 대법원이 안내하는 경매정보에는 이 문서들이 제공된다. 매각 대상이 집 전체인지 지분인지, 점유자는 누구인지, 인수할 가능성이 있는 권리나 특별매각조건은 없는지 확인한다. 문서에 적힌 내용과 현장의 점유 상태가 다르면 그 차이를 풀기 전에는 가격을 정하지 않는다.

특히 임차인 보증금과 점유 문제는 “명도비 조금 잡으면 되겠지” 하고 넘길 항목이 아니다. 권리의 순서와 대항 가능성에 따라 낙찰자가 부담할 돈이 달라질 수 있다. 관리비 체납, 누수, 불법 증축 의심도 현장에서 확인하고 필요한 자료를 더 찾아야 한다. 출입할 수 없어 내부 상태를 모른다면 수리비를 낮게 잡을 근거도 없다.

나는 부동산시세조회 화면에서 가장 높은 거래를 발견했을 때보다, 그 가격을 적용할 수 없는 이유를 찾았을 때 안심한다. 입찰표를 접고 돌아오면 그날은 허탕처럼 느껴진다. 그래도 근거 없는 4억 원보다 실제로 팔 수 있을지 따져 본 3억 6,500만 원이 내 돈을 지키는 숫자다.