재개발절차 따라 경매 물건을 봤더니 가격보다 권리가 먼저였다
법원 입찰장에서 재개발 구역의 낡은 빌라가 유독 싸게 보일 때가 있습니다. 저도 처음엔 감정가와 최저가부터 계산했습니다. 그런데 현장에서 오래 구르다 보니 입찰표를 쓰기 전에 확인할 숫자는 따로 있더군요. 이 물건이 어느 재개발절차에 있는지, 새 아파트를 분양받을 자격이 있는지, 앞으로 얼마를 더 내야 하는지입니다.
구역 지정과 조합 설립은 아직 출발선에 가깝다
일반적인 재개발은 정비계획 수립과 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행계획인가, 분양신청, 관리처분계획인가를 거칩니다. 이후 이주와 철거, 착공, 준공과 이전고시가 이어집니다. 서울시가 안내하는 추진 순서도 큰 흐름은 같습니다. 다만 구역마다 사업 방식과 실제 진행 속도가 달라서, 동네에 현수막이 걸렸다는 말만으로 단계를 판단하면 곤란합니다.
특히 ‘정비구역으로 지정됐다’와 ‘조합이 설립됐다’는 다른 이야기입니다. 구역이 지정되어도 조합 설립이나 사업시행계획인가까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 저는 관심 물건이 생기면 먼저 관할 구청의 고시와 조합 자료에서 인가 날짜를 확인합니다. 중개 현장에서 들은 예정일은 입찰가의 근거로 쓰지 않습니다.
초기 단계 물건은 가격이 상대적으로 낮아 보여도 기다리는 비용이 큽니다. 대출이자를 매달 내는 동안 사업 일정이 늦어질 수 있고, 계획이 바뀌면 예상한 면적과 비용도 달라집니다. ‘몇 년 뒤 새 아파트’라는 말보다 지금 확정된 행정 절차가 어디까지인지가 먼저입니다.
등기부보다 더 봐야 하는 분양 자격
경매 물건의 등기부와 매각물건명세서는 기본입니다. 재개발 구역에서는 여기에 건축물대장, 토지 지분, 정비구역 고시, 조합의 분양 대상 기준을 더 붙여 봅니다. 토지나 건물을 샀다는 사실만으로 새 아파트 한 채가 자동으로 따라오지는 않습니다.
가령 오래된 단독주택을 여러 호실로 나눈 물건이라면 언제 분할하거나 전환했는지가 중요합니다. 도시 및 주거환경정비법은 일정한 분할·전환·신축 등에 대해 권리산정기준일을 두고 분양받을 권리를 산정합니다. 그래서 호실이 여러 개라는 이유만으로 입주권도 여러 개라고 계산하면 위험합니다. 해당 구역의 기준일 고시와 조례, 실제 조합 판단을 함께 확인해야 합니다.
입찰 전에는 기존 소유자가 분양신청을 했는지도 확인합니다. 신청 기간이 지났거나 현금청산 대상이 된 물건이라면 제가 기대한 새 아파트 분양과는 전혀 다른 투자가 됩니다. 이미 관리처분계획이 인가된 구역은 분양 대상자와 종전자산 가격, 분양 예정 자산의 추산액을 더 구체적으로 볼 수 있지만, 그만큼 낙찰 뒤 뒤집기 어려운 결정도 많습니다.
투기과열지구라면 양수 시점도 따져야 합니다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발의 경우 관리처분계획인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람의 조합원 자격을 원칙적으로 제한하고, 일정한 예외를 둡니다. 경매라고 무조건 예외가 되는 것은 아닙니다. 이런 물건은 입찰 전에 관할 구청과 조합에 자격 승계 여부를 구체적인 물건 정보로 확인하는 편이 안전합니다.
낙찰가에 분담금을 더해야 실제 가격이 나온다
재개발 경매에서 가장 자주 보는 착각이 ‘3억에 낙찰받으면 3억짜리 입주권’이라는 계산입니다. 예를 들어 낙찰가가 3억 원이고, 관리처분 자료상 권리가액이 2억 4천만 원, 조합원 분양가가 5억 원이라고 해봅시다. 단순 계산한 추가분담금은 2억 6천만 원입니다. 낙찰가와 합치면 벌써 5억 6천만 원이고, 여기에는 취득세와 등기비용, 대출이자, 보유비용이 빠져 있습니다.
권리가액도 감정가와 같은 말이 아닙니다. 보통 종전자산 평가액에 사업의 비례율을 반영해 계산합니다. 사업비나 일반분양 수입이 달라지면 비례율과 분담금 추정치도 움직일 수 있습니다. 저는 조합이 제시한 숫자를 확정 가격처럼 받아 적지 않고, 분담금이 늘고 사업이 늦어지는 경우까지 자금 계획에 넣습니다.
경락잔금대출은 낙찰 전에 금융기관에 물건 정보와 사업 단계를 알려주고 상담받아야 합니다. 재개발 구역의 담보 평가나 대출 가능액은 물건 상태와 금융기관 기준에 따라 달라집니다. 잔금은 법원이 정한 기한 안에 내야 하니, ‘낙찰받으면 대출이 나오겠지’라는 생각으로 입찰가를 올리면 현금 흐름이 바로 막힐 수 있습니다.
이주가 시작돼도 점유 문제는 저절로 끝나지 않는다
관리처분계획인가를 받으면 곧바로 철거되고 공사가 시작될 것처럼 생각하기 쉽습니다. 실제로는 보상 협의, 이주, 점유 문제 때문에 일정이 길어지는 구역도 있습니다. 도시 및 주거환경정비법은 관리처분계획인가 고시 후 종전 건물의 사용·수익을 제한하면서도 사업시행자의 동의나 손실보상이 끝나지 않은 경우에는 예외를 둡니다. 그래서 ‘인가가 났으니 세입자는 바로 나간다’고 단정할 수 없습니다.
경매라면 매각물건명세서와 현황조사서에서 점유자와 임대차 관계를 읽고, 현장에서도 실제 사용 상태를 확인합니다. 조합의 이주 계획과 보상 진행 상황도 따로 물어봐야 합니다. 명도에 드는 시간과 비용을 낙찰가 밖의 일로 취급하면 수익 계산이 쉽게 틀어집니다.
저는 재개발 물건을 볼 때 낡은 집의 외관보다 서류의 날짜를 오래 봅니다. 정비구역 지정일, 권리산정기준일, 분양신청 기간, 관리처분계획인가일이 맞물려야 그 물건의 값이 보입니다. 싼 낙찰가 하나에 눈이 가더라도, 새 아파트를 받을 권리와 끝까지 버틸 자금이 확인된 뒤에야 입찰표에 숫자를 적는 게 맞다고 생각합니다.
