빌라전세 물건을 봤더니 싼 가격보다 보증금이 무서웠다
법원 입찰장에서 감정가보다 훨씬 싸게 나온 빌라를 보면 손이 먼저 움직일 때가 있습니다. 저도 초반엔 그랬습니다. 그런데 빌라전세가 낀 물건은 낙찰가보다 먼저 봐야 할 숫자가 있습니다. 세입자의 보증금입니다. 그 돈을 누가, 얼마까지 돌려줘야 하는지 틀리면 싸게 샀다는 계산은 바로 무너집니다.
전세보증금 1억 9천만 원이 걸린 빌라
현장에서 여러 번 본 위험한 구조를 숫자를 바꿔 재구성해 보겠습니다. 빌라 한 채의 시세를 2억 2천만 원으로 보고, 세입자 보증금은 1억 9천만 원입니다. 등기부에는 근저당권 채권최고액 3천만 원이 적혀 있습니다. 겉으로는 시세에서 보증금과 근저당을 빼면 돈이 조금 남는 듯합니다. 하지만 빌라 시세 자체가 2억 2천만 원에 팔릴 거라는 보장부터 없습니다.
비슷한 빌라가 2억 2천만 원에 매물로 나와 있어도 실제 거래가 1억 8천만 원대라면 이야기가 달라집니다. 매물 호가는 집주인의 희망 가격이고, 경매 낙찰가는 더 낮을 수도 있습니다. 저는 이럴 때 같은 건물이나 가까운 거리의 실거래를 먼저 보고, 층·면적·주차·엘리베이터·건물 상태가 다른 거래는 그대로 가져오지 않습니다. 비교할 거래가 드물면 예상 가격을 한 단계 낮춰 잡습니다.
세입자 입장에서도 같은 숫자가 중요합니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증은 공사가 인정한 주택가격의 90%에서 선순위채권 등을 뺀 금액을 보증한도로 봅니다. 위 사례에서 공사가 인정한 가격까지 2억 2천만 원이라고 가정하면 90%는 1억 9천800만 원입니다. 여기서 선순위채권 3천만 원을 빼면 1억 6천800만 원입니다. 보증금 1억 9천만 원 전액에는 못 미칩니다. 실제 심사 가격과 선순위채권 판단은 달라질 수 있으니, 계약 전에 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
등기부 한 장으로 세입자 순위가 끝나지 않는다
경매 물건을 볼 때 저는 등기부의 근저당 설정일과 세입자의 전입일·점유 시작일·확정일자를 나란히 적습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 임차인의 대항력은 원칙적으로 그다음 날 생깁니다. 우선변제권을 따질 때는 확정일자도 필요합니다. 계약서에 도장을 받았다는 사실 하나만으로 모든 권리의 순서가 정해지는 게 아닙니다.
예를 들어 세입자가 먼저 들어와 대항력을 갖춘 뒤 근저당이 설정됐다면, 그 세입자의 보증금이 낙찰자에게 얼마나 남는지 반드시 따져야 합니다. 배당으로 전액을 받지 못하는 선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰자가 남은 보증금 반환 문제를 떠안을 수 있습니다. 반대로 근저당이 먼저라고 해서 서류를 덮어도 되는 건 아닙니다. 권리의 종류와 날짜, 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
입찰 전에는 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 권리신고와 배당요구 내용을 맞춰 봅니다. 서류의 날짜나 보증금 액수가 서로 다르면 그 차이가 풀릴 때까지 가격을 쓰지 않습니다. 특히 현장에 누가 살고 있는지 확인되지 않거나 임대차 자료가 빈약한 물건은 초보가 예상 수익률만 보고 들어가기 어렵습니다.
낙찰가만 적어 놓으면 수익이 부풀려진다
입찰표에 1억 5천만 원을 적는다고 총투자금이 1억 5천만 원인 건 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 잔금대출 이자, 밀린 관리비 중 부담해야 할 금액, 수리비, 명도에 드는 시간과 비용을 따로 적어야 합니다. 빌라를 다시 전세 놓을 생각이라면 다음 세입자가 들어올 때까지의 공실 기간과 새 보증금을 제때 맞춰 돌려줄 자금 계획도 필요합니다.
저는 계산할 때 낙찰가 옆에 ‘최악에 가까운 매도가’를 한 줄 더 씁니다. 예상 매도가를 2억 원으로 적었다면 1억 8천만 원에도 팔 수 있는지 따져 보는 식입니다. 매각이 늦어져 대출이자가 몇 달 더 나가면 남는 돈은 금방 줄어듭니다. 양도소득세도 개인의 보유 주택 수와 보유 기간 등에 따라 달라집니다. 세전 차액을 곧바로 수익이라고 말하는 사례를 조심하는 이유입니다.
세입자와 협의할 돈을 ‘명도비 200만 원쯤’으로 미리 확정해 두는 것도 위험합니다. 보증금 반환 책임이 남아 있다면 협의의 출발점부터 달라집니다. 권리를 제대로 확인하지 않은 채 명도 비용만 얹어 입찰하는 건 계산이 아니라 기대에 가깝습니다.
계약 전과 계약 종료 뒤에 확인할 것
빌라전세를 구하는 사람이라면 계약 전에 등기부의 소유자와 근저당·압류를 확인하고, 건축물대장의 위반건축물 표시와 실제 호수도 맞춰 봐야 합니다. 거래 가격을 비교할 때는 같은 동네라는 이유만으로 다른 층·다른 구조의 빌라를 같은 값으로 보지 않는 편이 안전합니다. 보증 가입을 생각한다면 계약금을 보내기 전에 주택도시보증공사나 취급 기관에 해당 주택의 조건을 확인하는 게 낫습니다.
- 잔금일에는 등기부를 다시 확인하고, 실제 입주와 전입신고·확정일자 절차를 챙깁니다.
- 계약 종료가 가까워졌는데 보증금 반환이 불안하다면 갱신 거절 의사를 전달한 기록과 보증 관련 서류를 보관합니다.
- 계약이 끝나도 보증금을 못 받았다면 이사부터 결정하지 않습니다. 임차권등기명령은 신청만으로 끝나는 게 아니라 등기까지 마쳐야 기존 권리를 유지한 채 이사할 수 있습니다.
경매를 오래 하면서 가장 많이 고친 습관은 싸 보이는 가격에 먼저 반응하는 버릇이었습니다. 빌라전세는 집값을 얼마로 볼지, 선순위 권리가 무엇인지, 보증금이 어디서 나올지를 끝까지 숫자로 확인해야 합니다. 그중 하나라도 답이 흐리면 저는 입찰표를 접습니다. 놓친 물건보다 잘못 잡은 보증금이 훨씬 오래 남습니다.
