부동산매물사이트 가격을 믿었다가 발길을 돌린 날

입찰 전날 밤, 부동산매물사이트에서 본 가격 때문에 계산기를 다시 꺼낸 적이 있다. 경매 물건과 같은 단지의 매물이 3억 6천만 원에 올라와 있었다. 내가 생각한 입찰가는 2억 7천만 원. 화면만 보면 9천만 원이 남는 장사였다. 그런데 현장에 가서 중개업소 몇 곳을 돌고 나니 그 가격으로는 계산을 이어갈 수 없었다.

경매를 처음 보는 분들은 매물사이트의 숫자를 시세로 받아들이기 쉽다. 저도 물건을 빠르게 추릴 때는 거기서 시작한다. 다만 매물 호가는 집주인이 받고 싶은 가격이다. 내가 낙찰받은 집을 실제로 팔 수 있는 가격과는 거리가 있을 수 있다.

같은 단지 매물인데도 가격이 달랐다

그날 화면에서 본 3억 6천만 원짜리는 수리된 고층 집이었다. 내가 보던 경매 물건은 저층이었고, 내부 상태도 확인되지 않았다. 다른 중개업소에는 비슷한 층의 매물이 3억 3천만 원대에 나와 있었다. 한 곳에서는 최근 거래를 생각하면 빠르게 팔 때 3억 2천만 원 안팎을 봐야 한다고 했다. 어느 말이 맞는지는 거래가 끝나야 알 수 있지만, 적어도 3억 6천만 원을 확정된 출구 가격처럼 쓸 수는 없었다.

부동산매물사이트를 볼 때 저는 단지 이름만 맞춰 검색하지 않는다. 전용면적, 동, 층, 향, 수리 상태, 세입자 유무를 같이 적는다. 같은 평형이라도 앞이 막힌 저층과 전망이 열린 고층은 매수자가 다르게 본다. 사진이 비슷하거나 가격만 조금 다른 중복 매물도 있어서, 화면에 열 건이 보인다고 열 집이 시장에 나온 것은 아니다.

전화로는 “이 매물이 지금도 거래 가능한가요?”부터 묻는다. 이어서 실제로 방문할 수 있는지, 가격 조정 여지가 있는지, 같은 조건의 집이 얼마에 거래됐는지를 확인한다. 대답이 흐리면 숫자를 보수적으로 잡는다. 매물사이트는 후보를 찾는 데 빠르지만, 전화 한 통과 현장 방문을 대신하지는 못한다.

호가 옆에는 실거래가를 놓고 봤다

매도 희망 가격을 확인했다면 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 거래된 가격을 본다. 단지의 최고가 한 건만 고르면 또 착시가 생긴다. 최근 거래의 층과 면적, 계약 시점, 거래량을 함께 봐야 한다. 거래가 드문 지역이라면 몇 달 전 한 건이 지금의 매도가를 보장하지도 않는다. 해제된 거래인지도 확인할 필요가 있다.

실거래가와 현재 호가 사이가 벌어져 있으면 저는 낮은 쪽을 기준으로 손익을 계산한다. 예를 들어 현재 매물 호가는 3억 6천만 원인데 조건이 비슷한 최근 거래가 3억 2천만 원대라면, 3억 6천만 원을 예상 매도가로 적지 않는다. 주변 중개업소에서 확인한 매수 문의와 실제 거래 속도까지 들어본 뒤 가격을 다시 잡는다.

이때 전세 매물도 같이 본다. 세입자를 들여 보유할 계획이라면 광고된 전세금만 믿고 잔금 계획을 세우기 어렵다. 주변에 비슷한 집이 오래 쌓여 있으면 예상보다 낮은 보증금을 받거나 공실 기간을 버텨야 할 수 있다. 팔 계획이든 보유할 계획이든, 화면의 가격이 현금으로 들어오는 시점까지 생각해야 한다.

경매 물건은 다른 화면에서 다시 시작한다

일반 부동산매물사이트에서 시세를 봤다고 권리분석까지 끝난 것은 아니다. 법원 경매라면 법원경매정보에서 사건번호로 물건을 다시 찾는다. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 기일 변경 여부를 확인하고, 인터넷등기소에서 등기사항도 따로 살핀다. 민간 사이트의 보기 편한 화면은 좋지만, 입찰 판단에 쓰는 문서는 최신 내용을 직접 확인하는 편이 안전하다.

특히 점유자와 임차인 이야기는 한 줄로 넘기지 않는다. 현황조사서에 적힌 진술만으로 점유 관계가 모두 확인됐다고 보기 어렵고, 등기부에 표시된 권리만 읽고 인수 부담이 없다고 단정할 수도 없다. 입찰 전에는 말소기준권리, 임차인의 대항력과 배당요구, 매각으로 소멸하지 않는 권리 등을 물건별로 맞춰 봐야 한다. 자료끼리 어긋나거나 설명하기 어려운 부분이 있으면 입찰가를 낮추는 것보다 그 물건을 건너뛰는 쪽이 나을 때도 있다.

공매 물건은 온비드에서 공고와 입찰 조건을 확인한다. 경매와 공매를 같은 절차로 생각하면 곤란하다. 처분 기관과 재산 유형에 따라 확인할 서류와 부담이 달라질 수 있어서, 물건 설명뿐 아니라 공고에 붙은 조건을 읽어야 한다. 일반 매물사이트에서 찾은 주변 가격은 이 단계에서도 비교 자료일 뿐이다.

차익 9천만 원이 계산서에서는 사라졌다

앞서 본 물건을 숫자로 적어보자. 아래 금액은 계산 방법을 보여주기 위한 예시다. 2억 7천만 원에 낙찰받고, 취득 관련 세금과 비용을 1천3백만 원, 수리비를 1천2백만 원, 점유 문제와 이사 협의에 쓸 예비비를 8백만 원, 보유 기간의 이자와 관리비를 9백만 원으로 잡으면 투입액은 3억 1천2백만 원이다. 3억 2천만 원에 판다고 해도 차이는 8백만 원이다. 여기서 매도 중개보수와 양도 관련 세금까지 고려하면 처음 화면에서 본 9천만 원과는 완전히 다른 얘기가 된다.

물론 실제 취득세와 양도세는 보유 주택 수, 취득·양도 조건 등에 따라 달라진다. 대출도 낙찰가만 보고 정해지는 게 아니다. 경락잔금대출을 쓸 생각이라면 입찰 전에 금융기관에 담보 평가와 가능한 한도를 확인하고, 부족한 잔금을 마련할 방법까지 적어둬야 한다. 수리비나 명도 기간 역시 집 안을 보기 전에는 넉넉하게 잡는 편이 마음이 편했다.

그날 저는 입찰장에 가지 않았다. 좋은 매물을 놓쳤을 수도 있다. 그래도 매물사이트의 호가 하나를 믿고 돈을 넣었다면, 낙찰 뒤에야 감당할 비용을 알아차렸을 것이다. 지금도 부동산매물사이트는 매일 연다. 다만 그 숫자는 검토를 시작하라는 신호로 읽는다. 돈을 넣을지 결정하는 숫자는 서류와 거래 기록, 현장에서 다시 만든다.