빌라경매 싸게 낙찰받을 뻔하다 발길을 돌린 이유
법원 경매장에서 빌라 입찰표를 쓰다가 펜을 내려놓은 적이 있습니다. 감정가보다 많이 떨어진 물건이었고, 주변 매물의 호가는 꽤 높았습니다. 그런데 서류를 다시 보니 임차인의 전입일이 눈에 걸렸습니다. 빌라경매에서 싸다는 느낌은 입찰 이유가 되지 않습니다. 낙찰 뒤 내가 떠안을 돈이 얼마인지부터 알아야 합니다.
감정가보다 먼저 본 임차인의 날짜
그날 가장 오래 들여다본 것은 감정평가서의 가격이 아니라 등기사항증명서와 매각물건명세서였습니다. 등기에는 근저당권이 설정된 날짜가 있고, 매각물건명세서에는 임차인의 점유와 보증금에 관한 내용이 적혀 있었습니다. 현황조사서도 함께 봤습니다. 서류마다 적힌 내용이 맞는지 대조하는 과정에서 전입일이 근저당권 설정일보다 앞선다는 점을 확인했습니다.
주택 임차인은 집을 인도받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 보증금을 경매대금에서 얼마나 돌려받는지 판단할 때 따로 봐야 합니다. 전입일이 빠르다는 사실 하나만으로 낙찰자가 보증금 전액을 떠안는다고 단정할 수는 없습니다. 반대로 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금 문제가 끝났다고 봐서도 안 됩니다. 선순위 임차인의 배당 후 남는 보증금, 실제 점유 상태, 다른 권리관계를 함께 따져야 합니다.
숫자를 단순하게 바꿔 보겠습니다. 낙찰가를 1억 6,500만 원으로 잡고 보증금 8,000만 원인 선순위 임차인이 있다고 합시다. 배당으로 전액을 받지 못해 남은 보증금을 매수인이 인수하는 물건이라면, 입찰가만 보고 계산한 수익은 바로 무너집니다. 저는 이런 경우 배당 예상액을 자신 있게 계산할 자료가 부족하면 입찰표를 접습니다. 확인되지 않은 보증금은 수익표에서 0원으로 취급할 수 없으니까요.
빌라 시세는 같은 동네라는 말로 잡히지 않았다
권리 문제가 풀려도 가격을 다시 봐야 합니다. 빌라는 같은 골목에서도 주차장 유무, 층수, 엘리베이터, 누수 흔적에 따라 팔리는 속도가 다릅니다. 제가 현장에서 자주 보는 실수는 중개업소에 걸린 2억 3,000만 원짜리 호가를 곧바로 매도가로 쓰는 겁니다. 매도인이 받고 싶은 가격과 실제 계약된 가격은 다릅니다.
비슷한 전용면적과 준공연도의 최근 거래를 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하고, 물건 주변 중개업소에는 그 가격에 실제로 매수 문의가 있는지도 묻습니다. 거래가 드문 빌라는 최근 한 건의 높은 가격만 믿기 어렵습니다. 저층인데 앞 건물에 가려 채광이 부족하거나, 주차가 사실상 불가능하면 비교 물건보다 낮춰 잡습니다. 내부를 못 봤다면 수리비도 넉넉히 넣습니다. 사진에 멀쩡해 보이는 벽지 뒤에 곰팡이가 있는 일은 드물지 않습니다.
앞의 예시에서 실제 매도 가능 가격을 2억 1,000만 원으로 보겠습니다. 낙찰가 1억 6,500만 원에 취득세 등 450만 원, 등기와 진행 비용 150만 원, 수리비 1,200만 원, 보유 중 이자와 관리비 300만 원, 매도 중개보수 150만 원을 더하면 지출은 1억 8,750만 원입니다. 차이는 2,250만 원입니다. 여기에는 양도 시 세금과 예상 밖의 비용이 빠져 있습니다. 낙찰 뒤 보증금 8,000만 원을 추가로 인수해야 한다면 이 계산은 의미가 없어집니다. 세금도 보유 주택 수와 취득·양도 조건에 따라 달라지니 자기 조건으로 다시 계산해야 합니다.
대출 상담은 입찰 전에 끝냈다
경락잔금대출이 된다는 말을 듣고 자기자본을 최소한으로 잡는 분도 있습니다. 하지만 실제 대출 가능액은 물건 상태, 권리관계, 소득과 기존 부채, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 빌라라고 모두 같은 비율로 돈이 나오는 게 아닙니다. 입찰 전에 물건 자료를 들고 금융기관에 상담하고, 대출이 예상보다 적게 나와도 잔금을 낼 현금이 있는지 확인해야 합니다.
입찰보증금은 보통 최저매각가격의 10%지만 사건별 공고를 확인해야 합니다. 낙찰 후 정해진 기한에 대금을 내지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 그래서 제 계산표에는 낙찰가 옆에 ‘잔금 부족액’을 따로 적습니다. 수익률이 높아 보여도 잔금 날짜에 돈이 모자라면 좋은 물건이 아닙니다.
점유자가 있으면 시간도 비용이 된다
명도는 문을 열어 달라고 말하는 것으로 끝나지 않습니다. 점유자가 누구인지, 어떤 권리로 살고 있는지에 따라 대응이 달라집니다. 저는 현장에 가면 우편함과 계량기 상태를 보고, 이웃에게는 공개적으로 확인할 수 있는 범위에서만 거주 상황을 묻습니다. 방문 한 번으로 점유 관계를 확정하지는 않습니다. 법원 서류와 현장 상황이 다르면 그 차이가 풀릴 때까지 기다립니다.
낙찰 뒤에는 먼저 점유자와 연락해 이사 일정과 비용을 협의할 수 있습니다. 협의가 안 될 때 인도명령을 검토하지만, 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청해야 하고 점유자의 권리에 따라 허용 여부가 달라집니다. 신청만 하면 곧바로 집이 비는 것도 아닙니다. 그동안 이자와 관리비는 계속 나갑니다. 명도비를 무조건 줄 수익에서 빼놓으면 결국 내가 감당할 시간을 공짜로 계산한 셈입니다.
입찰하지 않은 날에도 얻는 것은 있습니다. 서류의 날짜 하나 때문에 예상 수익이 뒤집히는 물건을 보고 나면 다음 물건에서는 손이 조금 느려집니다. 저는 그 느린 손이 빌라경매에서는 꽤 값진 습관이라고 생각합니다.
