부동산컨설팅을 맡겼다가 입찰가를 다시 쓴 이유

입찰장에서 남의 입찰표를 볼 수는 없지만, 상담을 받고 온 사람의 표정은 가끔 보입니다. 물건 설명은 자신 있게 하는데 취득 후 들어갈 돈을 물으면 답이 흐려지죠. 저도 초기에 ‘감정가보다 싸다’는 말에 마음이 급해졌다가, 집에 돌아와 비용을 다시 계산하고 입찰을 접은 적이 있습니다. 부동산컨설팅을 받는다면 저는 물건 추천보다 그 계산을 먼저 요구합니다.

수익률보다 먼저 총투입금을 물었습니다

예를 들어 최근 거래된 비슷한 집의 가격을 3억 원, 예상 낙찰가를 2억 5천만 원으로 잡아보죠. 겉으로는 5천만 원 차이입니다. 그런데 취득세와 등기 비용, 대출 관련 비용, 밀린 관리비 중 승계 여부를 확인해야 할 금액, 수리비, 명도 협의비, 보유 기간의 이자까지 더하면 이야기가 달라집니다. 이 숫자는 특정 물건의 실제 견적이 아니라 계산 방식을 보여주기 위한 가정입니다.

제 계산표에는 낙찰가 옆에 비용 칸이 따로 있습니다. 가령 세금·등기 등에 900만 원, 수리에 1천만 원, 명도와 보유 비용에 600만 원을 예상하면 총투입금은 2억 7천500만 원입니다. 매도할 때의 중개보수와 세금까지 고려하면 처음 보였던 5천만 원은 손에 남을 돈이 아닙니다. 비용이 예상보다 늘거나 매도가 늦어지면 여유는 더 줄어듭니다.

상담자가 예상 낙찰가와 예상 매도가만 적어 준다면 저는 다시 묻습니다. 비용 항목별 근거는 무엇인지, 수리 견적은 현장을 보고 받은 것인지, 매도까지 몇 개월을 잡았는지요. ‘대략 이 정도’라는 답만으로는 입찰가를 정하지 않습니다. 경매는 낙찰받는 순간부터 현금이 나가는 일정이 시작되니까요.

권리분석은 괜찮다는 말보다 문서가 남아야 합니다

한번은 상담 자리에서 ‘임차인은 배당받고 나가면 된다’는 말을 들었습니다. 그럴 수도 있습니다. 하지만 전입과 점유 시점, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 그렇게 단정할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 배당받지 못하는 경우처럼, 낙찰자가 부담할 가능성을 따져야 하는 상황도 있습니다.

저는 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓고 봅니다. 여기에 등기사항증명서의 권리 순서와 현장 점유 상태를 맞춰 봐야 합니다. 현황조사서에 적힌 진술만으로 계약 내용이 모두 확인되는 것은 아니고, 문서가 작성된 뒤 사정이 바뀔 수도 있습니다. 그래서 입찰 전에는 최신 자료를 다시 확인합니다.

민사집행법 제91조를 보면 저당권처럼 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 권리가 구분됩니다. 이름만 외워서는 부족합니다. 특정 물건에서 어느 권리가 언제 생겼고, 누구에게 대항할 수 있는지를 순서대로 써 봐야 합니다. 유치권 신고가 보이거나 임차인 자료가 서로 맞지 않으면, 저는 상담자에게 ‘안전하다’는 한 줄 대신 판단 근거와 확인되지 않은 부분을 적어 달라고 합니다.

초보 때 가장 위험한 말은 ‘다들 들어가는 물건’이었습니다. 남들이 응찰한다는 사실은 내 보증금과 잔금을 지켜 주지 않습니다. 권리관계가 설명되지 않는 물건은 가격을 더 낮추는 문제로만 접근하지 않습니다. 확인할 길이 없으면 입찰하지 않는 편이 제게는 더 나은 선택입니다.

시세 세 건보다 팔릴 가격 한 개가 어렵습니다

시세조사에서도 비슷한 실수가 나옵니다. 같은 단지의 최고가 거래 한 건을 가져와 예상 매도가로 쓰는 겁니다. 저는 국토교통부 실거래 자료에서 면적과 층, 거래 시점을 맞춰 보고, 주변에서 현재 매물로 나온 가격도 확인합니다. 실거래가는 이미 성사된 가격이고 매물 호가는 집주인이 받고 싶은 가격입니다. 둘을 같은 숫자로 취급하면 입찰가가 쉽게 올라갑니다.

현장에서는 사진에 잡히지 않는 비용이 보입니다. 누수 흔적, 오래된 창호, 엘리베이터 유무, 좁은 주차장 같은 것들입니다. 내부를 못 보는 물건이라면 수리비를 확정 금액처럼 적을 수 없습니다. 저는 확인 가능한 부분과 추정한 부분을 나누고, 추정 비용에는 여유분을 둡니다. 그 여유분이 없으면 낙찰 후 첫 견적서부터 계획이 틀어질 수 있습니다.

경락잔금대출도 마찬가지입니다. 상담자가 ‘대출 나온다’고 말하면 금융기관이 해당 물건을 어떤 조건으로 취급하는지, 내 소득과 기존 대출을 반영하면 얼마까지 가능한지 따로 확인합니다. 사전 상담에서 들은 금액과 실제 실행 금액은 달라질 수 있습니다. 잔금 부족액을 메울 현금 계획이 없는 상태에서 대출 예상액을 낙찰대금처럼 쓰는 건 위험합니다.

상담료를 내기 전 확인하는 네 가지

부동산컨설팅 계약서를 받으면 저는 업무 범위부터 읽습니다. 물건 추천만 하는지, 권리분석 보고서와 현장 조사까지 포함하는지, 입찰 뒤 명도와 매도 단계에서는 무엇을 해 주는지 분명해야 합니다. 수수료의 금액과 지급 시점, 낙찰되지 않았을 때의 처리 방식도 문서로 남깁니다. 중개 업무가 섞여 있다면 ‘컨설팅비’라는 이름만 보고 넘기지 않고 실제 서비스 내용과 보수의 법적 성격을 확인합니다.

• 권리분석 결과에 인수 가능 권리와 미확인 사항이 적혀 있는가
• 예상 수익에 세금, 대출 이자, 수리비, 명도 비용이 들어 있는가
• 시세의 근거가 최근 거래와 현재 매물, 현장 상태를 함께 반영하는가
• 상담료와 낙찰 후 추가 비용의 지급 조건이 계약서에 명시돼 있는가

좋은 상담자는 입찰가를 높이라고 재촉하기보다 포기할 이유를 먼저 말해 줍니다. 제가 상담을 통해 듣고 싶은 것도 ‘무조건 낙찰받을 수 있다’는 확신이 아닙니다. 어느 숫자가 확인됐고 어디부터 추정인지 선을 그어 주는 설명입니다. 입찰표에는 결국 제 이름을 쓰니, 마지막 금액도 제가 감당할 수 있는 수준에서 결정해야 합니다.