호텔매매 현장에 가봤더니 객실보다 장부가 먼저였다
얼마 전 호텔매매 물건을 보러 갔는데, 중개인이 제일 먼저 옥상 전망부터 보여주더군요. 객실도 깔끔했고 로비 사진도 잘 나왔습니다. 그런데 제가 오래 붙잡고 본 건 예약 화면과 관리 장부였습니다. 호텔은 건물만 사는 거래가 아닙니다. 낙찰받거나 소유권을 넘겨받은 다음 날부터 누가 객실을 팔고, 누가 손님을 받고, 그 비용을 누가 낼지까지 봐야 합니다.
객실이 차 있다는 말부터 숫자로 바꿔야 한다
매도인이 “주말엔 늘 만실”이라고 말하면 저는 평일 매출을 먼저 묻습니다. 객실 40개짜리 호텔이 주말 이틀만 잘 팔려도 현장 분위기는 꽤 좋아 보이거든요. 하지만 대출이자와 직원 급여는 월요일에도 나갑니다. 최근 12개월의 월별 매출, 객실 판매 수, 평균 객실 단가를 나눠 봐야 계절 장사가 아닌지 보입니다.
예를 들어 객실 40개, 월평균 가동률 60%, 실제 받은 객실료가 8만 원이라면 단순 객실 매출은 한 달 약 5,760만 원입니다. 여기서 예약 플랫폼 수수료, 청소·세탁비, 인건비, 전기·가스비, 소모품비가 빠집니다. 식음료 매출이 있다면 별도로 확인해야 하고요. 장부상 매출이 크다는 이유만으로 건물에 쓸 수 있는 현금이 많다고 판단하면 입찰가가 쉽게 올라갑니다.
저는 예약 플랫폼 화면 한 장보다 카드 매출 자료, 부가가치세 신고 내역, 통장 입금 흐름을 서로 대조합니다. 현금 매출을 강조하면서 확인할 자료가 없다면 제 계산에는 넣지 않습니다. 매도인의 설명을 믿고 싶어도 매수자가 갚아야 할 대출은 설명이 아니라 실제 현금으로 갚아야 하니까요.
등기부를 본 뒤에는 영업 주체를 확인한다
호텔매매에서 특히 헷갈리는 부분이 건물 소유자와 운영자가 다른 경우입니다. 소유자는 건물을 팔겠다고 하는데, 실제 프런트를 운영하는 회사가 별도로 있을 수 있습니다. 경매라면 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기부를 먼저 맞춰 보고, 운영자의 임대차계약과 점유 범위를 따로 확인합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 얼마나 배당받는지에 따라 인수 부담이 달라질 수 있습니다.
예전에 한 물건은 1층 카페와 객실 운영자가 달랐습니다. 현장에서는 모두 한 호텔처럼 보였지만 계약 상대방은 둘이었죠. 이런 물건에서 “호텔 전체 명도 가능”이라는 말만 듣고 들어가면 잔금 뒤 일정이 꼬일 수 있습니다. 카페 임차인의 보증금과 계약기간, 호텔 운영자의 점유 근거를 각각 적어 놓고 봐야 합니다. 유치권 신고나 공사대금 다툼이 보이면 신고 문구만으로 인정하거나 무시하지 말고 실제 공사·점유 자료를 확인해야 하고요.
영업 신고도 소유권 이전과 구분해서 봅니다. 일반 숙박업인지 관광숙박업인지에 따라 적용 법과 절차가 달라집니다. 국가법령정보센터에 실린 관광진흥법은 일정한 경매 절차에서 주요 관광사업 시설 전부를 인수한 경우의 지위 승계를 규정하지만, 개별 물건이 그 요건에 맞는지는 별개 문제입니다. 입찰이나 계약 전에 관할 지자체에 현재 등록·신고 상태와 인수 후 필요한 절차를 확인하는 편이 안전합니다.
싼 가격에는 보통 수리할 곳이 숨어 있다
호텔 건물은 겉모습보다 설비에서 돈이 샙니다. 객실 벽지는 새로 붙여도 배관 누수, 냉난방기 고장, 엘리베이터 보수, 소방 설비 문제는 사진에 잘 안 잡힙니다. 저는 객실 몇 개만 골라 보는 대신 빈 객실과 영업 중인 객실을 함께 보고, 지하 기계실과 옥상 방수 상태도 확인합니다. 매도인이 자료를 줄 수 있다면 최근 수리 내역과 소방·승강기 점검 기록도 받아 봅니다.
가령 매입가 30억 원인 물건에 객실 보수 1억 5,000만 원, 설비 교체 8,000만 원, 취득 관련 비용과 초기 운영자금이 더 든다면 실제 투입액은 30억 원에서 멈추지 않습니다. 여기서 대출 가능액까지 매도인의 예상치로 잡으면 잔금일에 현금이 모자랄 수 있습니다. 경락잔금대출은 감정가나 낙찰가만 보고 확정할 수 없어서, 입찰 전에 금융기관에 물건 자료를 보여주고 조건을 확인해야 합니다.
세금도 계약 구조에 따라 달라집니다. 부동산만 사는지, 운영 사업을 함께 넘겨받는지, 법인 지분을 인수하는지에 따라 검토할 항목이 다릅니다. 취득세와 부가가치세 문제를 계약서 쓰는 날 처음 꺼내면 이미 가격 협상이 끝난 뒤일 수 있습니다. 저는 세무사와 거래 구조를 먼저 맞춘 다음 매수 총액을 다시 계산합니다.
제가 입찰가를 낮추는 순간
호텔매매 가격을 볼 때는 주변 호텔의 호가만 따라가지 않습니다. 같은 지역이라도 객실 수, 주차 대수, 건물 상태, 운영 방식이 다르면 숫자가 전혀 달라집니다. 주변 숙박업소의 객실료와 평일 예약 상황을 직접 보고, 공개된 실거래 자료가 있다면 건물 규모와 상태를 비교합니다. 그다음 보수비, 명도에 걸릴 시간, 영업을 다시 안정시키는 동안의 현금 부족분을 매수가에서 뺍니다.
특히 운영자가 매출 자료를 내지 않거나, 임대차계약 내용과 현장 진술이 다르거나, 지자체에서 영업 절차를 명확히 확인하지 못한 물건은 값을 더 낮게 씁니다. 싸게 낙찰받는 것처럼 보여도 객실을 열지 못하는 기간이 길어지면 수익률은 금방 무너집니다. 호텔은 빈 건물을 받아 열쇠만 바꾸면 끝나는 물건이 아닙니다. 저는 전망 좋은 객실보다, 잔금 뒤 6개월의 현금 흐름이 그려지는 물건에 더 마음이 갑니다.
