자동매매프로그램을 경매 투자자가 써봤더니 남은 생각
얼마 전 경매를 같이 보던 지인이 자동매매프로그램 광고를 보여줬다. ‘조건만 넣으면 알아서 사고판다’는 문구였다. 나는 먼저 뭘 사고파는 프로그램인지 물었다. 주식을 자동으로 거래하는 것과 경매 물건을 골라주는 것은 전혀 다른 일인데, 광고 화면에서는 그 차이가 흐릿했다.
법원 입찰장에서 10년 넘게 물건을 보다 보니 ‘자동’이라는 말에 한 번 더 멈추게 된다. 검색과 계산은 빨라질 수 있다. 그런데 점유자 한 사람, 특이한 권리 한 줄, 예상보다 늦어지는 잔금대출은 화면의 수익률을 금방 바꿔 놓는다. 프로그램을 쓸지 판단하려면 우선 어느 단계까지 맡길 수 있는지부터 구분해야 한다.
경매 물건을 찾아주는 것과 자동으로 거래하는 것은 다르다
경매 투자자가 접하는 도구는 대개 조건 검색, 새 물건 알림, 예상 비용 계산에 가깝다. 지역과 최저매각가격, 유찰 횟수를 입력하면 후보를 좁혀준다. 시세나 낙찰 사례를 한 화면에 모아주는 기능도 있다. 이런 기능은 하루에 수십 건씩 목록을 넘길 때 시간을 아껴준다.
하지만 주식 자동매매프로그램은 설정한 조건에 따라 실제 매수·매도 주문을 낼 수 있다. 돈이 움직이는 순간이 다르다. 경매 물건 검색 도구가 ‘관심 물건’을 표시했다고 해서 권리분석이 끝난 것도 아니고, 법원 입찰까지 대신해 주는 것도 아니다. 대법원 경매정보에는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 같은 자료가 제공된다. 프로그램에서 본 숫자가 괜찮아도 나는 이 자료를 다시 연다.
특히 감정가와 현재 팔릴 가격을 같은 숫자로 취급하면 위험하다. 감정 시점 뒤에 주변 거래가 줄었을 수도 있고, 내부 수리 상태가 사진과 다를 수도 있다. 후보를 빨리 찾았다는 것과 돈을 넣어도 된다는 판단 사이에는 아직 현장 확인이 남아 있다.
화면의 예상 수익보다 입찰가를 먼저 깎아본다
가령 어떤 빌라를 나중에 3억 2천만 원에 팔 수 있다고 가정해 보자. 취득과 매도 과정의 비용 1,800만 원, 수리비 1,200만 원, 명도와 보유 중 예비비 1,000만 원, 대출이자 600만 원, 목표이익 3,000만 원을 잡으면 입찰 상한은 2억 4,400만 원이다. 이건 계산법을 보여주기 위한 숫자다. 실제 세금과 비용은 보유 주택 수, 거래 조건, 보유 기간에 따라 다시 따져야 한다.
프로그램이 수리비를 500만 원으로 잡거나 명도 기간을 한 달로 계산하면 상한은 보기 좋게 올라간다. 현장에서는 그 차이가 입찰표에 적는 몇백만 원으로 이어진다. 한 번은 수리 견적이 예상보다 크게 나온 물건을 보고 숫자를 다시 넣었더니, 처음 생각한 입찰가로는 남는 돈이 거의 없었다. 입찰을 접는 데 프로그램보다 도움이 된 건 다시 받은 견적서였다.
나는 계산 결과를 볼 때 입력값을 거꾸로 읽는다. 매도가가 실거래 사례에 비해 높은지, 대출금리가 바뀌어도 버틸 수 있는지, 매도가 늦어질 때 이자와 관리비가 얼마나 붙는지 확인한다. 예상 수익이 딱 맞아떨어지는 물건일수록 한두 항목을 보수적으로 바꿔봐야 한다.
주식 자동매매라면 수익률보다 주문 내역을 본다
경매 투자자에게 주식 자동매매를 권하는 말도 종종 들린다. 잔금 치르기 전 대기자금을 잠깐 굴리면 된다는 식이다. 나는 그 돈의 용도부터 본다. 경락잔금과 취득 비용에 쓸 자금은 지급 날짜가 정해져 있다. 그 사이 투자금이 10%만 줄어도 1,000만 원을 넣었다면 100만 원이 비고, 다른 자금으로 메워야 한다.
프로그램을 검토한다면 홍보 수익률보다 실제 주문 기록을 요구하는 편이 낫다. 언제 어떤 가격에 사고팔았는지, 거래 횟수는 얼마인지, 수수료와 세금을 반영한 뒤 얼마가 남았는지 봐야 한다. 좋은 기간만 골라 보여준 성과표로는 손실이 난 달을 알 수 없다. 급락할 때 주문이 예상 가격에 체결되지 않을 수 있다는 점도 계산에 넣어야 한다.
소비자24에 공개된 주식 자동매매프로그램 분쟁조정 사례에는 광고에서 안내한 손절 수준과 실제 손실이 달랐던 일이 나온다. 금융위원회도 수익 보장 문구와 자동매매 프로그램 판매·대여를 둘러싼 불법행위를 경고한 바 있다. ‘월 얼마를 벌어준다’는 말을 들으면 나는 계약서의 손실 책임, 해지 조건, 프로그램 이용료부터 읽는다. 돈을 입금할 계좌가 누구 명의인지도 빠뜨릴 수 없다.
내가 맡기는 일은 반복 작업까지다
자동매매프로그램이나 경매 분석 도구가 쓸모없다는 이야기는 아니다. 물건 알림을 받고, 낙찰 사례를 모으고, 비용을 여러 조건으로 다시 계산하는 데는 분명 편하다. 다만 그 결과를 그대로 입찰가나 매수 주문으로 옮기기 전에는 사람이 확인할 자리가 있다.
경매라면 매각물건명세서와 등기사항, 현황조사서의 내용이 서로 맞는지 보고 현장을 걷는다. 주식 거래라면 주문 권한과 손실 한도를 확인하고, 없어져도 잔금 일정이 흔들리지 않을 돈인지 따진다. 경매장에서 비싼 수업료를 낸 사람들을 보면 계산이 느려서가 아니라 확인을 건너뛰어서 다친 경우가 많았다. 나는 프로그램이 아껴준 시간을 그 확인에 쓰는 쪽이 편하다.
