대구아파트경매 현장에 가봤더니 숫자가 달랐다

대구아파트경매 물건을 보러 갔다가 현관 앞에서 발길을 돌린 적이 있다. 감정가와 최저가만 보면 괜찮았다. 그런데 우편함에는 오래된 고지서가 쌓여 있었고, 관리사무소에서 들은 점유 상황은 현황조사서 내용과 달랐다. 그날 다시 배웠다. 법원 화면의 가격은 입찰을 시작할 이유일 뿐, 입찰가를 정해 주지는 않는다.

최저가가 내려가도 시세가 그대로인 건 아니다

유찰이 두 번 됐다는 말부터 듣고 싸다고 판단하는 사람이 있다. 하지만 감정평가는 작성 시점의 가격이고, 유찰 뒤 최저가는 절차에 따라 내려간 숫자다. 지금 그 집을 팔 수 있는 가격과는 별개다. 특히 같은 구에 있는 아파트라도 역까지 걷는 거리, 동과 층, 주차 여건, 내부 상태에 따라 매수자가 붙는 속도가 다르다.

나는 먼저 같은 단지의 최근 실거래를 본다. 그다음 현재 나온 매물의 호가와 거래가 끊긴 기간을 함께 본다. 호가 3억 원짜리 매물이 여러 개 있어도 실제 계약이 2억 8천만 원 안팎에서만 이뤄졌다면, 매도가를 3억 원으로 적어 놓고 수익을 계산할 수는 없다. 실거래도 층과 수리 상태가 다르면 그대로 가져오지 않는다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 거래 시점과 면적을 맞춰 보고, 현지 중개업소에는 비슷한 집이 실제 얼마에 거래될 만한지 묻는다.

현장에서는 단지 안보다 밖도 본다. 출퇴근 시간의 진입로, 오래된 상가의 공실, 인근 새 아파트 입주 상황은 사진 몇 장으로 파악하기 어렵다. 대구라는 한 단어로 시장을 묶어 판단하면 이런 차이가 사라진다. 내가 사려는 건 대구 전체가 아니라 특정 동의 특정 호수다.

등기부 한 장으로 권리분석을 끝내면 위험하다

입찰 전에는 등기사항증명서와 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 놓는다. 등기부에서 말소기준이 되는 권리를 찾는 일은 출발점이다. 그 앞뒤에 어떤 권리가 있고, 매수인이 떠안을 가능성이 있는 사항은 무엇인지 매각물건명세서까지 읽어야 한다. 서류마다 점유자나 임대차 내용이 다르면 그 차이 자체가 확인할 일이다.

임차인이 있다면 보증금 액수만 보지 않는다. 언제 집을 인도받아 전입신고를 했는지, 확정일자는 언제 받았는지, 배당요구는 했는지 순서대로 확인한다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생긴다. 우선변제권과 대항력은 다른 권리이므로, ‘확정일자가 있으니 괜찮다’는 식으로 넘기면 안 된다. 선순위 임차인의 보증금이 배당으로 전부 해결되는지 불분명하다면 그 금액을 빼고 입찰가를 계산할 근거도 없다.

현황조사서에 ‘폐문부재’라고 적힌 물건도 만난다. 사람이 없다는 뜻으로 읽으면 곤란하다. 조사할 때 문이 닫혀 있어 점유 관계를 확인하지 못했다는 기록일 수 있다. 전입세대 확인과 현장 방문을 더 하고, 그래도 누가 어떤 권리로 사는지 설명되지 않으면 초보 입찰자는 멈추는 편이 낫다. 서류의 빈칸은 할인 쿠폰이 아니다.

낙찰가 옆에 비용을 붙이니 수익이 달라졌다

숫자를 하나 놓고 보자. 아래 금액은 특정 낙찰 사례가 아니라 입찰 전 계산을 보여 주기 위한 가정이다. 비슷한 집의 보수적인 매도가를 3억 원으로 잡고 2억 6,500만 원에 낙찰받았다고 치자. 겉으로 보이는 차액은 3,500만 원이다. 여기서 취득세와 등기·거래 비용 900만 원, 수리비 1,200만 원, 대출이자와 보유비 500만 원, 명도 관련 비용 500만 원, 그 밖의 서류·중개 비용 150만 원을 잡으면 합계 비용이 3,250만 원이다. 남는 돈은 250만 원뿐이다. 매도가가 300만 원만 낮아져도 이 계산은 적자로 바뀐다.

실제 취득세는 보유 주택 수와 취득 당시 조건 등에 따라 달라지고, 매도할 때의 세금도 보유 기간과 개인 사정에 좌우된다. 그래서 위 숫자를 세금 견적처럼 쓰면 안 된다. 물건별로 세액을 다시 확인하고, 잔금 납부부터 매도까지 걸릴 시간을 넉넉히 잡아야 한다. 수리비는 집 안을 직접 보지 못했다면 더 보수적으로 적는다. 누수나 설비 교체가 뒤늦게 드러나는 일은 엑셀표 밖에서 생긴다.

경락잔금대출도 ‘낙찰되면 나오겠지’ 하고 입찰장에 들어가면 위험하다. 금융기관마다 심사와 한도가 다르고, 내 소득·기존 대출·물건 상태에 따라 가능한 금액이 달라진다. 입찰 전 해당 물건으로 상담받고, 대출이 예상보다 적을 때 채울 현금을 확인한다. 매각대금을 기한 안에 내지 못하면 재매각 절차와 보증금 손실 문제까지 생길 수 있다.

명도는 달력에 적어야 보이는 비용이다

낙찰 뒤 가장 길게 느껴지는 시간이 점유자와 이야기하는 기간이다. 소유자가 살고 있는지, 임차인이 배당을 기다리는지에 따라 대화의 출발점부터 다르다. 상대가 언제 나갈 수 있는지 확인하고, 이사 일정과 열쇠 인도, 남겨 둘 물건을 서면으로 남긴다. 말로만 날짜를 맞추면 잔금 이후 공사와 매도 일정이 한꺼번에 밀릴 수 있다.

대금을 낸 매수인은 일정한 요건에서 인도명령을 신청할 수 있다. 민사집행법상 신청 기간은 대금 납부 뒤 6개월 이내다. 다만 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가진 점유자라면 인도명령으로 간단히 해결되지 않는다. 그래서 명도는 낙찰 뒤에 처음 생각할 일이 아니다. 입찰 전에 점유 관계를 확인하고, 협의가 지연될 때의 시간과 비용까지 가격에 넣어야 한다.

체납 관리비도 관리사무소에서 금액과 항목을 따로 확인한다. 종전 소유자의 체납액 전부를 새 소유자가 무조건 부담하는 것은 아니지만, 공용부분 관리비는 승계 문제가 생길 수 있다. 세대 사용료와 공용부분을 구분해 확인해야 협상할 때도 숫자가 선명해진다.

입찰장에서 가장 아쉬웠던 물건은 놓친 물건보다, 충분히 확인하지 않고 써낼 뻔한 물건이었다. 대구아파트경매에서 값이 낮아 보이는 이유를 서류와 현장에서 끝까지 설명할 수 없다면, 그날은 입찰표를 비워 두는 게 내 돈을 지키는 선택이다.