부동산 강제집행 법무사 비용 견적 받아보니

입찰장에서 낙찰가를 계산할 때 명도 비용을 빈칸으로 두는 분을 종종 봅니다. 잔금 치르고 집에 들어가 보니 점유자는 그대로 있고, 법무사에게 받은 견적보다 현장에서 쓸 돈이 더 크다는 걸 그때 알게 되죠. 저도 물건을 볼 때 수리비만큼이나 짐의 양과 점유 관계를 유심히 봅니다. 부동산 강제집행 법무사 비용은 법무사에게 주는 돈 한 줄로 끝나지 않기 때문입니다.

법무사 견적과 강제집행 비용은 다른 돈입니다

경매로 산 집을 비워 받는 상황이라면 먼저 인도명령 신청을 떠올리게 됩니다. 법무사는 신청서 작성과 제출, 필요한 서류 준비를 맡을 수 있습니다. 이때 내는 보수가 흔히 말하는 법무사 비용입니다. 인지대와 송달료 같은 법원 실비, 집행관에게 미리 내는 돈, 현장에서 발생하는 비용은 견적에 별도로 적히는지 확인해야 합니다.

실제 인도 집행은 법무사가 직접 문을 열고 짐을 옮기는 절차가 아닙니다. 집행관이 진행합니다. 국가법령정보센터에 실린 집행관수수료규칙은 부동산 인도 집행의 기본 수수료를 1만 5천 원으로 정하고 있습니다. 이 숫자만 보고 ‘강제집행도 몇만 원이면 되겠네’라고 생각하면 예산이 틀어집니다. 집행관의 출장 관련 비용과 집행에 필요한 인력·운반·보관 비용은 별도로 발생할 수 있습니다. 집 안에 가구가 얼마나 있는지, 계단으로 옮겨야 하는지, 보관할 물건이 있는지에 따라 차이가 큽니다.

잔금 낸 뒤에는 점유자부터 다시 확인합니다

경매 매수인은 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 민사집행법 제136조의 기준입니다. 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 경우에는 인도명령이 나오지 않을 수 있습니다. ‘낙찰받았으니 누구든 바로 내보낼 수 있다’는 생각은 위험합니다.

저라면 잔금 납부 전에 매각물건명세서와 현황조사서를 보고, 현장에서는 실제로 누가 사는지 다시 확인합니다. 서류에 적힌 사람과 현재 점유자가 다르면 이름만 바꿔 신청하면 되는 문제인지부터 따져야 합니다. 대법원도 인도 집행은 집행권원에 표시된 사람을 상대로 하며, 제3자가 점유하는 경우 그 집행권원만으로 진행할 수 없다고 판단했습니다. 새 점유자가 나타나면 일정도 비용도 달라질 수 있다는 뜻입니다.

인도명령을 받았다고 그날 집이 비는 것도 아닙니다. 상대가 스스로 나가면 집행 비용은 줄지만, 응하지 않으면 집행관에게 집행을 위임해야 합니다. 그러니 법무사와 상담할 때는 인도명령 신청까지만 맡는 금액인지, 송달 후 후속 서류와 집행 위임까지 챙기는 금액인지 범위를 먼저 맞추는 편이 좋습니다.

견적서에는 예납금과 현장비를 나눠 적습니다

숫자가 있어야 감이 잡히니 가상의 20평대 아파트를 놓고 예산을 짜보겠습니다. 법무사 보수 25만 원, 인지·송달 등 서류 실비 5만 원, 집행관 측 예납금 50만 원, 예납금으로 충당되지 않는 현장 인력·운반비 80만 원, 짐 보관비 30만 원을 잡으면 준비할 돈은 190만 원입니다. 실제 견적이나 통상 요금이 아니라, 비용 항목을 빠뜨리지 않기 위한 계산 예시입니다. 집이 비어 있거나 자진 인도되면 이보다 적게 들 수 있고, 짐이 많거나 집행이 지연되면 더 들 수 있습니다.

여기서 예납금은 최종 비용과 같은 말이 아닙니다. 집행 전에 먼저 낸 뒤 실제 사용액에 따라 정산되는 돈입니다. 견적서에 ‘집행비 50만 원’이라고만 적혀 있으면 그 돈이 예납금인지, 현장 작업까지 포함한 확정 금액인지 물어야 합니다. 부가가치세가 법무사 보수에 포함됐는지, 집행이 한 번에 끝나지 않을 때 추가 비용은 어떻게 계산하는지도 함께 확인합니다.

• 법무사 보수에 포함된 업무는 어디까지인지
• 인지대·송달료와 집행관 예납금은 각각 얼마인지
• 인력·차량·열쇠 작업·보관 비용은 누가 언제 견적 내는지
• 자진 인도하거나 집행이 미뤄질 때 정산은 어떻게 하는지

이 네 가지가 적힌 견적서 두 장을 비교하면 총액만 적힌 싼 견적보다 훨씬 판단하기 쉽습니다. 특히 폐기할 물건처럼 보여도 점유자의 짐을 임의로 치우는 방식은 피해야 합니다. 민사집행법 제258조는 집행 목적물이 아닌 동산을 집행관이 제거해 인도하거나, 받을 사람이 없으면 보관하도록 정하고 있습니다.

돈을 돌려받을 가능성과 당장 쓸 돈은 따로 봅니다

민사집행법 제53조는 강제집행에 필요한 비용을 채무자가 부담한다고 정합니다. 그렇다고 매수인이 집행 전에 현금을 준비하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 먼저 예납하고 지출한 뒤, 인정되는 집행비용의 범위와 회수 절차를 따져야 합니다. 상대에게 받을 재산이 없다면 실제 회수도 쉽지 않습니다. 그래서 저는 명도 관련 지출을 입찰가 계산에 처음부터 넣습니다.

가령 예상 매도가와 취득·수리 비용을 뺀 뒤 300만 원이 남는 물건이라면, 명도에 190만 원이 드는 순간 여유는 110만 원입니다. 여기에 보유 기간이 늘며 생기는 이자와 관리비, 매도할 때의 세금까지 생각하면 수익 그림이 달라집니다. 명도비를 나중에 해결할 문제로 미루면 낙찰 순간의 숫자가 가장 좋아 보입니다.

점유 관계가 복잡한 물건일수록 법무사 보수 몇만 원 차이보다 절차를 정확히 밟을 수 있는지가 더 중요했습니다. 저는 입찰 전에 누가 점유하는지 확인하고, 자진 인도 가능성과 집행에 쓸 현금을 각각 계산합니다. 그 돈을 넣어도 수익이 남는 물건만 마음 편히 응찰할 수 있었습니다.