상가 경매 방법을 현장에서 익혀봤더니
몇 년 전, 유찰을 거듭한 1층 상가 앞에서 발길을 돌린 적이 있습니다. 감정가보다 꽤 싸 보였고 유동 인구도 나쁘지 않았죠. 그런데 평일 오후 세 번을 가보니 그 줄에서만 손님이 거의 멈추지 않았습니다. 당시 제 수첩에는 예상 월세보다 먼저 ‘공실 몇 달을 버틸 수 있나’가 적혔습니다. 상가 경매 방법을 묻는 분에게 제가 물건 검색보다 현장 이야기를 먼저 하는 이유입니다.
싼 상가를 찾기 전에 임차인을 확인한다
법원경매정보에서 물건을 고를 때 저는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 엽니다. 매각물건명세서에는 점유자 진술과 매수인이 떠안을 수 있는 권리 등이 담깁니다. 현황조사서에는 누가 쓰고 있는지가, 감정평가서에는 평가 당시의 상태가 보이죠. 셋의 작성 시점이 다르니 서류를 읽고 현장 상태도 다시 확인해야 합니다.
등기부에서는 말소기준이 되는 권리와 그보다 앞선 권리를 찾습니다. 다만 등기부에 임차인이 보이지 않는다고 빈 상가라고 판단하면 곤란합니다. 상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자와 배당요구 여부까지 따져야 보증금이 배당에서 얼마나 회수될지, 낙찰자가 인수할 몫이 있을지 가늠할 수 있습니다. 사업자등록일 하나만 보고 ‘인수’나 ‘소멸’을 단정하지 않습니다.
가령 보증금 5,000만 원을 주장하는 점포가 있다면 계약서에 적힌 날짜만 옮겨 적어서는 부족합니다. 실제 점유 시작일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 임대차 변경 내역, 배당요구 종기를 나란히 놓습니다. 세무서의 상가건물 임대차 정보와 법원 기록을 대조하고도 금액이나 점유 범위가 맞지 않으면 입찰을 접습니다. 초보 때는 이런 물건에서 ‘낙찰받고 확인하면 되겠지’라는 생각이 가장 비쌉니다.
현장에서는 월세보다 공실을 본다
상가 앞에서 사람 수만 세면 숫자가 쉽게 부풀어 보입니다. 저는 평일 점심과 저녁, 주말을 나눠 걷습니다. 같은 건물의 빈 점포가 몇 개인지, 간판이 바뀌는 속도가 어떤지, 출입구에서 점포까지 실제로 걸어 들어오는 사람이 있는지를 봅니다. 1층이라도 계단 뒤편이나 건물 안쪽이면 바깥 보행량과 매출 동선이 다릅니다.
중개업소에는 희망 임대료보다 최근에 계약된 조건과 공실 기간을 먼저 묻습니다. 보증금 2,000만 원에 월세 150만 원이라는 광고가 있어도 실제 계약은 월세를 낮추거나 무상 임대 기간을 붙여 성사될 수 있습니다. 주변 점포 두세 곳의 조건을 비교하고, 현재 업종이 나간 뒤 다른 업종이 들어올 수 있는지도 확인합니다. 건축물대장의 용도와 위반건축물 표시, 점포의 전기·급배수·배기 상태에 따라 새 임차인을 구하는 비용이 달라집니다.
입찰가는 낙찰가가 아니라 총투입금으로 정한다
숫자를 한번 놓고 보죠. 2억 4,000만 원에 낙찰받고 취득 관련 세금과 비용 1,000만 원, 인도 협의 비용 300만 원, 수리비 1,500만 원, 공실 6개월의 월세 손실을 900만 원으로 잡으면 총투입금은 2억 7,700만 원입니다. 월세 150만 원을 1년 내내 받아도 연 1,800만 원입니다. 이 금액을 총투입금으로 나누면 약 6.5%지만 관리비 중 소유자 부담분, 재산세, 대출이자, 중개보수와 소득세를 빼기 전 숫자입니다. 첫해 공실이 길어지면 체감 수익은 더 낮습니다.
그래서 저는 입찰 상한을 정할 때 임대료를 낙관적으로 올리지 않습니다. 대출은 은행에 해당 상가의 실제 가능 금액과 조건을 미리 확인하고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 채울 현금도 계산합니다. 세금과 부가가치세 문제는 물건과 거래 구조에 따라 달라져 세무사에게 확인할 항목으로 남깁니다. 서류상 수익률 하나로 입찰가를 밀어 올리지 않는 편이 안전합니다.
입찰 당일과 낙찰 뒤에도 비용은 움직인다
기일입찰 보증금은 통상 최저매각가격의 10%지만 법원이 다르게 정할 수 있으니 해당 매각기일 공고를 확인합니다. 입찰표의 사건번호, 물건번호, 금액은 제출 전에 다시 읽습니다. 저는 입찰가를 쓰기 전날 매각물건명세서가 바뀌었는지도 봅니다. 임차인이나 점유에 관한 문구가 달라졌다면 전날 계산한 상한도 다시 계산해야 합니다.
낙찰 뒤에는 법원이 정한 기한 안에 잔금을 마련하고 소유권 취득 후 점유자와 인도를 협의합니다. 영업 중인 임차인이 있는 상가라면 보증금 반환 관계와 인도 시점을 먼저 확인해야 합니다. 연락이 안 된다는 이유로 잠금장치를 바꾸거나 집기를 밖으로 내놓는 식으로 처리할 수는 없습니다. 협의가 어려우면 법률 전문가와 절차를 확인하고, 그동안의 이자와 관리비도 자금 계획에 넣습니다.
제가 상가를 볼 때 가장 오래 서 있는 곳은 입찰장보다 점포 앞입니다. 종이에 적힌 월세가 실제로 들어올지, 비었을 때 다음 임차인이 들어올지 거기서 조금은 보입니다. 권리가 복잡하거나 공실을 버틸 돈이 모자라면 그 물건은 아무리 싸도 제 가격이 아닙니다.
