광주 매산동 부동산 경매, 2회 유찰 7.2억

한줄 요약

8월 24일 2회 유찰 후 재입찰, 최저 입찰가 7억 2,068만원으로 51% 할인된 기회.

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경매물건 주소 경기도 광주시 매산동 652-1

경기도 광주시 매산동 652-1에 위치한 부동산입니다. 면적은 1158.0㎡로 약 350.3평에 해당합니다. 주변은 주거지와 상업지역이 혼재된 지역으로, 교통은 차량 이용이 주를 이루며 대중교통 접근성은 다소 부족합니다. 부동산 내 포함된 제시외 건물(철재 컨테이너 창고, 간이화장실)도 함께 매각됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가 14억 7,078만원에서 2회 유찰되어 최저입찰가가 7억 2,068만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 부동산 시세와 비교했을 때, 28% 정도 저렴하게 입찰 가능합니다. 예상 낙찰가는 7억 5,671만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 17일 설정된 근저당권입니다. 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 특이사항으로는, 일괄매각 및 농지취득자격증명서 제출이 요구되며, 지분매각 및 현황과 공부상 차이가 있는 토지가 포함되어 있습니다. 농지의 불법형질 변경 시 원상복구 명령 가능성도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격이 매력적이지만, 지분매각과 농지 관련된 법적 리스크가 큽니다. 또한, 현황과 공부상의 차이로 인한 불확실성도 존재합니다. 예상 수익률은 지역 특성상 임대보다는 향후 개발 가능성에 따라 달라질 것입니다. 다만, 농지 관련 문제와 명도 과정의 복잡성이 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 7억 5,671만원을 고려합니다. 취등록세는 약 3,480만원 정도 예상되어, 총 투자금은 8억 정도로 예상됩니다. 솔직히 말하면, 농지 문제와 지분매각의 복잡성을 해결할 수 있는 여력이 있다면 도전해볼 만하지만, 그렇지 않다면 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.