유성 봉명동 주상복합 경매, 신건 19.6억

한줄 요약

솔직히 말하면, 첫 매각부터 감정가 100%로 시작하는 대전 유성구 봉명동 주상복합은 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 온천로 60, 1층103호 (봉명동,사이언스타운주상복합)

대전광역시 유성구 온천로 60에 위치한 사이언스타운주상복합의 1층 103호입니다. 대전 지하철 1호선 유성온천역과 가까워 교통 편의성이 높습니다. 또한 인근에 유성천과 다양한 상업시설이 있어 생활 환경도 우수합니다. 다만, 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 좀 걸립니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 19억 6,400만원으로 설정되어 있습니다. 신건이라 아직 유찰된 경험은 없지만, 주변 시세를 고려했을 때 과연 이 가격에 매력적일지는 의문입니다. 인근 비슷한 물건의 실거래가는 대략 20억 전후로 형성되어 있어, 감정가와 큰 차이는 없습니다. 예상 낙찰가는 20억 6,220만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 2월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권은 이승민 씨가 개보수비용 3억 2,594만원에 대해 신고했지만, 법원에서 유치권 부존재 판결이 확정된 상태입니다. 이러한 점에서 유치권 관련 리스크는 낮다고 볼 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 위치나 주변 환경 면에서 장점이 있지만, 위반건축물이라는 점에서 법적 리스크가 존재합니다. 또한, 유성구 일대의 부동산 시장이 어떻게 변동할지에 따라 수익률이 크게 좌우될 것입니다. 예상 수익률은 월세 수익률 기준으로 연 3~4% 정도로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 첫 매각이기 때문에 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 감정가 100%로 입찰하기에는 부담스러운 면이 있습니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 10~15% 저렴한 수준으로 설정하는 게 안전할 것 같습니다. 취등록세 약 9,486만원을 포함한 총 투자금은 20억 초반대로 예상됩니다. 따라서, 이 물건에 대한 입찰 여부는 위반건축물 관련 리스크와 시장 반응을 더 지켜본 후 결정할 것 같습니다.