대전 도마동 부동산 경매, 156.9평 14.8억

한줄 요약

2회 유찰로 가격은 매력적이지만, 임차인 및 용도 변경 문제를 주의해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마동 34-9

대전 서구 도마동에 위치한 이 부동산은 518.7㎡(156.9평) 규모로, 주거용으로 사용 중인 근린생활시설입니다. 주변은 주거지와 상업지가 혼재된 지역으로, 교통편의성이 뛰어난 편입니다. 하지만, 현황과 등재된 용도 간의 차이 때문에 용도 변경 및 인허가 문제를 염두에 두어야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 30억 2,232만원에 시작한 이 물건은 2회 유찰되어 최저가 14억 8,093만원까지 내려왔습니다. 인근 상업용 부동산의 시세와 비교하면 약 51% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 15억 5,498만원 전후로 보입니다. 하지만, 용도 문제로 인해 시장에서 다소 외면받은 가능성도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 26일의 근저당이며, 후속 근저당이 2023년 3월 10일에 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 제시외 건물과 누다락이 있어 유치권이나 법정지상권의 위험은 크지 않지만, 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰로 인해 가격 면에서는 매우 매력적입니다. 하지만, 현황과 용도 간의 차이로 인한 법적 리스크를 감안해야 합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 지역 평균을 고려할 때 연 5%대일 것으로 예상됩니다. 그러나, 용도 변경에 따른 비용과 시간은 추가적인 변수로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 상대적으로 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 15억 초반대가 적당하며, 취등록세 포함 총 투자금은 약 15억 7,152만원으로 예상됩니다. 확실한 권리분석과 용도 변경 가능성을 철저히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.