원주 행구동 임야 경매, 2회 유찰 1.4억

한줄 요약

2회 유찰 후 10월 26일 재입찰, 감정가의 49%로 큰 할인 기회지만 임차인 문제 및 권리 분석 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/17344

경매물건 주소 강원특별자치도 원주시 행구동 산177-16

강원특별자치도 원주시 행구동에 위치한 이 물건은 437.0㎡(약 132.2평)의 잡종지입니다. 공부상 임야로 등록되어 있지만, 현재는 택지화되어 있는 상태로, 복토가 완료된 일단지 형태입니다. 주변 지역은 주거지로 개발될 가능성이 있어 보입니다만, 교통편이나 생활 인프라가 아직은 부족해 보이는 점이 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 2억 9,366만원이었으나 두 번의 유찰 끝에 현재 최저입찰가는 1억 4,389만원으로 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 저렴한 편입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 1억 5,109만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2018년 9월 12일 설정된 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부 및 현황조사서에 따르면 임차인 상황 확인이 필요합니다. 특히, 목록2 지상에 매각에서 제외된 컨테이너 1동이 있는 점은 유치권 주장 가능성을 열어두어야 합니다. 명도 과정에서의 난이도도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 큰 할인율이 장점이지만, 임차인 문제와 권리관계 정리가 관건입니다. 주변 지역 개발 가능성은 있지만, 현재로서는 인프라 부족이 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 매입 후 개발 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 저렴한 가격 덕분에 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 5,000만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 695만원을 포함해 총 투자금은 약 1억 5,695만원을 예상합니다. 임차인 관련 문제와 권리 말소를 확실히 검토한 후 신중하게 접근하는 것이 좋겠습니다.