구좌읍 임야 경매, 4회 유찰 1.1억

한줄 요약

4회 유찰된 제주 구좌읍 임야, 파격적인 가격이지만 분묘기지권 리스크가 걸린다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 산62

제주특별자치도 제주시 구좌읍 상도리 산62에 위치한 이 임야는 총 면적이 12,099㎡로 약 3,659.9평에 달합니다. 주변은 전형적인 제주 농촌 풍경으로, 일부는 도로로 이용되고 있어 접근성이 나쁘지 않습니다. 그러나 현장에는 분묘가 두 기 있어 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 4억 8,396만원이었으나, 지금은 1억 1,619만원으로 무려 76% 할인된 상태입니다. 인근 유사 임야의 실거래가와 비교해도 상당히 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 1억 2,200만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 1월 15일의 근저당권이며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 지상에 소재하는 수목 등도 토지에 포함하여 감정평가 되었으니, 이 부분도 유의해야 합니다. 임차인 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회나 유찰된 데는 다 이유가 있습니다. 매력적인 가격이지만, 분묘기지권 문제는 큰 악재입니다. 그러나 분묘 문제를 해결할 수 있는 방법이 있다면, 향후 개발이나 투자 가치가 있을 수도 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5%대가 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 분묘 처리 비용 등을 고려해 입찰가를 1억 1,800만원 이하로 설정하는 것이 안전합니다. 취등록세는 약 561만원이 예상되며, 분묘기지권 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.