하남 감이동 상가 경매, 신건 106억

한줄 요약

2026년 8월 24일 입찰, 하남 감이동 업무용 근린생활시설 경매에 106억 원 감정가 그대로 신건 출발.

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경매물건 주소 경기도 하남시 감이동 478-7

하남시 감이동에 위치한 이 부동산은 574.2㎡(173.7평) 규모의 대형 업무용 근린생활시설입니다. 지하 2층에서 지상 5층까지 구성되어 있으며, 현재는 업무시설 및 근린생활시설로 사용 중입니다. 주변은 주거지역과 상업시설이 혼재해 있는 지역으로, 유동인구가 많아 상업적으로도 매력적인 장소입니다. 교통 편의성도 나쁘지 않아 서울 접근성도 충분히 갖추고 있습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매는 감정가 106억 7,612만 원 그대로 시작합니다. 솔직히 첫 매각이라는 점에서 가격이 높게 책정되었습니다. 인근 시세와 비교해 보면 비슷한 규모의 상업용 부동산이 100억 원 전후에서 거래된 점을 감안할 때, 할인율은 거의 없는 상태입니다. 예상 낙찰가는 112억 993만 원 전후로 추정되며, 이는 감정가를 초과하는 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 1월 4일 설정된 근저당권으로, 본 건물의 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 제시외 건물과 수목, 태양광 발전설비 등이 포함되어 있어 이를 확인하는 것이 중요합니다. 임차인 현황은 등기부나 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 이는 명도 과정에서 중요한 요소가 될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 지역은 상업지로서 발전 가능성이 높아 보입니다. 하남시는 서울과의 접근성이 좋고, 주변 개발 계획도 진행 중이라 장기적으로 봤을 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 높은 초기 투자금과 감정가 대비 낮지 않은 낙찰가가 부담일 수 있습니다. 예상 수익률은 대략 연 4~5%로 추정됩니다. 이는 안정적인 수익률이지만, 초기 투자금 대비 큰 수익을 기대하기엔 무리가 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 신건이라 입찰 경쟁이 치열할 가능성은 낮습니다. 하지만, 초기 매물인 만큼 매력적인 요소가 많아 보입니다. 권장 입찰가는 감정가 수준인 106억 원으로 보며, 취등록세 약 5억 1,565만 원을 포함해 총 투자금은 111억 7,177만 원을 예상합니다. 이 물건에 입찰할 경우, 주변 시세와 향후 개발 계획 등을 충분히 고려하여 장기적인 수익을 목표로 하는 것이 좋겠습니다.