소유권이전등기 셀프 후기 법원에서 한 번 되돌아왔다

몇 년 전 다세대주택 한 채를 낙찰받고 잔금을 치른 날, 등기 서류를 직접 챙겨 법원에 갔다가 한 번 되돌아온 적이 있다. 등기사항증명서의 근저당권은 확인했는데, 말소할 등기의 접수번호를 적는 서류에서 압류 한 건을 빠뜨렸다. 입찰할 때는 권리분석을 몇 번씩 해놓고, 정작 낙찰 뒤 서류에서는 한 줄을 놓친 셈이다. 그 뒤로 셀프 등기를 할 때는 비용을 아끼는 일보다 누락을 찾는 일이 먼저다.

경매 물건의 셀프 등기는 법원에 촉탁 자료를 내는 일이다

일반 매매의 소유권이전등기를 떠올리면 처음부터 헷갈린다. 경매에서는 매각대금을 전부 내면 매수인이 소유권을 취득하고, 법원이 소유권이전등기와 매수인이 인수하지 않는 등기의 말소를 등기관에 촉탁한다. 내가 직접 하는 일은 법원에 필요한 서류와 세금 납부 자료를 갖춰 내는 것이다. 등기를 직접 신청한다기보다 등기촉탁 준비를 직접 한다는 표현이 더 정확하다.

잔금 완납만으로 모든 일이 끝나는 건 아니다. 등기가 마쳐져야 나중에 처분할 때 걸림돌이 없고, 등기사항증명서에도 내 이름과 말소 결과가 반영된다. 특히 경락잔금대출을 쓰는 물건이라면 은행이 요구하는 등기와 근저당권 설정 일정이 맞물린다. 대출을 받은 뒤에야 셀프로 해보겠다고 마음먹으면 일정이 꼬일 수 있다. 나는 잔금일을 잡기 전에 금융기관과 등기 진행 방식을 먼저 맞춘다.

압류 한 건을 빠뜨려 서류를 다시 펼쳤다

그날 내가 놓친 부분은 등기사항증명서 갑구의 압류였다. 을구의 근저당권만 눈에 들어왔던 거다. 법원에 낼 말소할 사항에는 대상 등기를 접수일자와 접수번호로 특정해야 한다. 비슷한 이름의 권리가 여러 건이면 ‘근저당권 2건’이라고만 써서는 확인이 어렵다. 서류를 다시 뽑아 갑구와 을구를 한 줄씩 대조하고, 말소 대상마다 번호를 적었다.

여기서 더 조심할 점이 있다. 등기부에 적힌 권리가 모두 경매로 없어지는 것은 아니다. 매각물건명세서와 등기사항증명서, 사건 기록을 통해 무엇이 소멸하고 무엇이 인수되는지 입찰 전에 판단해야 한다. 셀프 등기 서류를 잘 채운다고 선순위 권리나 점유 문제가 사라지지는 않는다. 초보가 권리분석이 애매한 물건까지 서류 작업으로 해결하려 들면 순서가 거꾸로다.

대한민국 법원의 경매 서식 안내에는 촉탁신청서와 부동산목록, 등기사항증명서, 토지대장과 건축물대장, 주민등록등본, 세금 납부 영수증, 말소할 사항 등이 제시돼 있다. 다만 물건이 토지인지 집합건물인지, 공동매수인지에 따라 챙길 자료가 달라진다. 서식의 부수와 제출 방식도 해당 사건을 맡은 법원 경매계에 확인했다. 인터넷에서 본 준비물 목록 한 장만 믿고 움직였다가 하루를 다시 쓰는 게 더 아깝다.

법무사 비용만 빠지는 게 아니었다

셀프로 하면 법무사 보수는 줄일 수 있다. 그렇다고 등기 비용이 없어지는 건 아니다. 취득세를 비롯한 지방교육세와 해당하는 경우의 농어촌특별세, 말소등기에 필요한 등록면허세, 등기 수수료, 국민주택채권 관련 비용은 따로 계산해야 한다. 낙찰가가 1억 8천만 원인 주택이라고 해도 취득세를 무조건 일정 비율로 곱해 확정하면 곤란하다. 주택 수와 물건의 성격, 적용 시점에 따라 세액이 달라질 수 있어서 관할 지방자치단체의 산출 내역을 확인하는 편이 안전하다.

취득세 신고·납부 기한은 원칙적으로 취득일부터 60일이다. 경매에서는 잔금을 전부 낸 날을 기준으로 일정을 잡아야 한다. 다만 60일이 남았다고 촉탁 자료를 미뤄 두지는 않았다. 취득세 납부 영수증이 촉탁 자료에 들어가고, 대출이나 처분 일정도 뒤따르기 때문이다. 잔금일, 세금 납부일, 법원 제출일을 종이에 따로 적어 두면 생각보다 덜 헷갈린다.

내가 아꼈다고 말할 수 있는 돈은 법무사에게 맡겼을 때의 보수 부분이다. 서류 발급과 이동에 쓴 시간, 빠진 압류를 확인하느라 다시 간 수고는 내 몫이었다. 반나절을 비우기 어려운 사람이라면 견적을 받아 비교하는 게 현실적이다. 셀프 등기가 무조건 더 이익이라는 말은 현장에서는 잘 맞지 않는다.

접수 뒤 등기부를 다시 봐야 끝난다

서류를 접수하고 나면 나는 새 등기사항증명서를 다시 확인한다. 소유자가 낙찰자 이름으로 바뀌었는지, 말소될 권리가 실제로 말소됐는지, 남아 있는 등기가 입찰 전에 예상한 것과 같은지 본다. 공동명의라면 지분도 확인한다. 등기필정보를 어떻게 받을지도 미리 정해 두면 뒤늦게 수령 방법을 찾느라 시간을 쓰지 않는다.

또 하나, 등기가 끝났다고 점유자가 저절로 나가는 것은 아니다. 명도와 미납 관리비, 수리비는 별개의 일이다. 등기 비용 몇십만 원을 줄인 뒤 예상하지 못한 점유 문제로 몇 달을 보내는 경우를 나는 더 무겁게 본다. 그래서 셀프 등기를 권할 때도 먼저 물건의 권리와 점유 상태부터 묻는다.

내 소유권이전등기 셀프 후기에 남은 장면은 접수 창구에서 서류를 다시 들여다보던 순간이다. 한 장 덜 낸 건 다시 가져오면 되지만, 낙찰 전에 놓친 권리는 그렇게 고치기 어렵다. 직접 해볼 물건을 고를 때부터 복잡한 권리가 적고 일정에 여유가 있는지 따지는 이유다.