임대차 3법 내용 믿고 입찰했다가 계산이 달라졌다
얼마 전 경매 물건을 검토하다가 임차인 있는 집을 두고 이런 말을 들었습니다. “계약이 곧 끝나니까 낙찰받으면 바로 들어갈 수 있겠죠?” 달력에는 만기일이 적혀 있었지만, 그 날짜만 보고 입찰가를 정하면 위험합니다. 임차인이 계약갱신을 요구했는지, 임대인이 어떤 답을 했는지에 따라 집을 비울 시점이 달라질 수 있거든요.
임대차 3법 내용은 계약갱신요구권, 전월세 상한제, 주택 임대차 신고제로 나눠 보면 이해가 빠릅니다. 다만 경매에서는 이 세 가지를 외우는 것보다 실제 계약과 점유 상태에 대입하는 일이 더 중요합니다. 같은 임차인이라도 계약 날짜와 대항력에 따라 낙찰자의 부담이 달라집니다.
계약 만기일이 곧 집을 비우는 날은 아니다
주택 임차인은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 권리는 한 번 행사할 수 있고, 갱신되면 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 처음 2년 계약을 했다면 갱신요구권 행사로 거주 기간이 통상 4년까지 이어질 수 있다는 뜻입니다. 그렇다고 모든 임차인이 무조건 4년을 사는 것은 아닙니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유도 있습니다. 임차인이 두 달 치 월세에 해당하는 금액까지 연체한 적이 있거나, 임대인의 동의 없이 전대한 경우 등이 그렇습니다. 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우도 법에 정해진 사유입니다. 하지만 매수 계획이 있다는 말만으로 실거주가 입증되는 건 아닙니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 갱신됐을 기간 안에 다른 사람에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
갱신요구권 행사와 묵시적 갱신도 구별해야 합니다. 양쪽이 법에서 정한 기간에 별다른 통지를 하지 않아 종전 조건으로 이어지는 것이 묵시적 갱신입니다. 임차인이 명확히 갱신을 요구한 경우와는 경위가 다릅니다. 묵시적 갱신이나 갱신요구권 행사로 이어진 계약에서는 임차인이 해지를 통지할 수 있고, 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 임대인 입장에서는 2년 치 월세가 확정됐다고 계산해서도 안 됩니다.
보증금 5%는 모든 계약에 붙는 가격표가 아니다
전월세 상한제를 두고 “다음 계약은 무조건 5%만 올릴 수 있다”고 받아들이는 분이 많습니다. 정확히는 기존 임대차의 보증금이나 월세를 증액 청구할 때 적용되는 상한입니다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신할 때도 이 범위 안에서 증감을 따집니다. 새로운 임차인과 새로 계약하는 경우까지 집값처럼 일률적으로 5%가 묶이는 것은 아닙니다.
가령 보증금이 2억 원이라면 5%는 1천만 원입니다. 그렇다고 임대인이 요구만 하면 자동으로 2억 1천만 원이 되는 것도 아닙니다. 세금이나 경제 사정의 변동 등으로 종전 금액이 적절하지 않다는 사정이 있어야 증액을 청구할 수 있고, 계약을 맺거나 앞서 증액한 뒤 1년 안에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 지역 조례가 법에서 정한 5%보다 낮은 상한을 둘 수도 있으니 물건 소재지 기준으로 확인해야 합니다.
경매 수익을 계산할 때도 이 차이가 큽니다. 점유 중인 임차인의 계약이 계속된다면 주변 시세만 보고 새 월세를 예상 수입으로 넣어서는 안 됩니다. 예를 들어 인근 전세가가 2억 5천만 원이어도 현재 보증금이 2억 원이고 갱신 문제까지 남아 있다면, 그 차액 5천만 원을 곧바로 받을 돈처럼 적을 수 없습니다. 대출 이자와 보유 비용은 매달 나가는데 임대 수입은 예상과 다를 수 있습니다.
임대차 신고를 했다고 보증금이 안전해지는 건 아니다
주택 임대차 신고제는 일정 금액을 넘는 계약을 체결한 날부터 30일 안에 신고하는 제도입니다. 신고 대상 지역에서 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하면 해당합니다. 둘 중 하나만 넘어도 대상이 될 수 있습니다. 보증금과 월세를 바꾸지 않고 기간만 늘리는 갱신 계약은 신고 대상에서 제외됩니다. 신고했던 계약의 임대차 가격이 바뀌거나 계약이 해제됐다면 변경·해제 신고도 따져야 합니다.
여기서 경매 투자자가 자주 헷갈리는 대목이 있습니다. 신고 여부만으로 임차인의 보증금 순위나 낙찰자의 인수 여부가 결정되지는 않습니다. 주택을 인도받고 전입신고를 했는지, 확정일자를 언제 받았는지, 그보다 앞선 권리는 무엇인지 각각 확인해야 합니다. 신고 서류 한 장을 봤다고 권리분석을 끝내면 안 되는 이유입니다.
저는 임차인이 있는 물건을 볼 때 매각물건명세서와 현황조사서의 임대차 내용부터 맞춰 봅니다. 그다음 등기사항증명서의 말소기준권리, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 대조합니다. 서류마다 계약일이나 보증금이 다르면 임차인과 이해관계인의 진술을 확인할 단서가 생긴 겁니다. 서류에 적힌 숫자가 같아 보여도 실제 점유자와 계약 당사자가 같은지는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
입찰가에는 점유 기간과 보증금 위험도 들어간다
가상의 물건을 하나 놓고 보죠. 최저매각가격이 3억 원이고 시세가 4억 원인 아파트입니다. 겉으로는 차익이 커 보입니다. 그런데 임차인 보증금이 2억 원이고 전입일이 선순위 권리보다 빠르다면 이야기가 달라집니다. 배당으로 보증금이 전액 해결되는지, 남는 금액을 낙찰자가 부담할 가능성은 없는지 먼저 계산해야 합니다. 명도 시점이 늦어지면 잔금대출 이자와 관리비, 이사 협의 비용도 늘어납니다.
특히 “계약 만료가 다음 달”이라는 설명만 믿고 점유자를 곧바로 내보낼 수 있다고 생각하면 곤란합니다. 갱신요구가 있었는지, 이미 묵시적으로 갱신됐는지, 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받는 관계인지까지 살펴야 합니다. 경매 절차에서 임차인이 배당을 받는다고 해서 모든 보증금과 점유 문제가 자동으로 사라지는 것도 아닙니다. 사실관계가 불분명하면 저는 예상 명도 기간을 넉넉히 잡고, 그 비용을 뺀 가격에서만 응찰합니다.
임대차 3법 내용은 세입자에게는 거주와 계약의 기준이고, 투자자에게는 현금 흐름을 다시 계산하게 만드는 변수입니다. 현장에서 비싼 수업료를 내는 순간은 법 이름을 모를 때보다 계약서 한 줄과 날짜 하나를 대충 넘겼을 때였습니다. 수익이 좋아 보이는 물건일수록 그 날짜부터 다시 확인하는 편이 마음이 놓입니다.
