임대차 3법 시행일을 착각하고 입찰가를 다시 썼다

입찰표를 쓰기 전, 세입자 계약서의 날짜를 보고 계산기를 다시 두드린 적이 있습니다. 임대차 3법이 시행된 뒤에도 오래된 계약에는 영향이 없을 거라고 생각하면 점유 기간과 명도 비용을 잘못 잡을 수 있습니다. 경매에서는 날짜 하나가 잔금 계획까지 흔듭니다.

임대차 3법 시행일은 하나가 아닙니다

흔히 임대차 3법이라고 묶어 부르지만 시행일은 두 갈래입니다. 계약갱신요구권과 전월세상한제는 2020년 7월 31일, 주택 임대차 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행됐습니다. 국가법령정보센터의 주택임대차보호법 부칙을 보면, 앞의 두 제도는 2020년 7월 31일 당시 이미 존속 중이던 임대차에도 적용됩니다.

다만 시행 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약까지 체결했다면 예외입니다. 그래서 2020년에 걸친 계약을 볼 때는 최초 계약일만 확인해선 부족합니다. 임대기간이 언제 끝났는지, 갱신 거절 통지는 언제 도달했는지, 새 계약은 언제 체결됐는지를 차례로 봐야 합니다.

또 하나 헷갈리는 날짜가 있습니다. 현재 일반적인 계약갱신 요구 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 하지만 종료 2개월 전 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약부터 적용됐습니다. 그 전 계약의 당시 분쟁을 지금 기준으로 거꾸로 판단하면 틀릴 수 있습니다.

갱신 요구를 했는지와 5%를 적용할 수 있는지는 별개입니다

임차인은 법에서 정한 기간에 계약갱신을 한 차례 요구할 수 있고, 그에 따른 갱신 기간은 2년입니다. 그렇다고 모든 임대차가 자동으로 4년짜리 계약이 되는 건 아닙니다. 임차인이 언제 어떤 방식으로 요구했는지, 임대인에게 그 뜻이 도달했는지가 중요합니다. 문자나 내용증명 같은 기록을 확인하는 이유입니다.

전월세상한제의 5%도 자주 오해합니다. 기존 임대차의 차임이나 보증금 증액청구에서 적용되는 상한이지, 빈집에 새 세입자를 들일 때 받는 보증금을 무조건 종전 금액의 105%로 묶는 규칙은 아닙니다. 가령 보증금 2억 원인 기존 계약을 갱신하며 증액한다면 5%는 1천만 원입니다. 그렇다고 임대인이 언제나 1천만 원을 올릴 수 있다는 뜻도 아닙니다. 증액 사유와 계약 내용, 지역 조례에 따른 한도를 함께 봐야 합니다.

실거주를 이유로 갱신을 거절할 수도 있습니다. 그러나 말만 실거주라고 적어 놓고 곧바로 다른 사람에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 제가 매수 검토를 할 때 실거주 예정이라는 말만 듣고 명도 시점을 확정하지 않는 이유입니다.

경매 물건에서는 임차인의 날짜부터 다시 맞춥니다

예를 들어 감정가 4억 원짜리 아파트에 보증금 2억 원인 임차인이 살고 있다고 해보죠. 매각물건명세서에 적힌 임대차 종료일이 가까워 보여도 곧 비워 줄 거라고 계산하면 위험합니다. 계약갱신요구권을 행사했는지에 따라 실제 인도 시점이 달라질 수 있기 때문입니다. 보유 기간이 길어지면 이자, 관리비, 이사 협의 비용도 늘어납니다.

그보다 먼저 할 일이 권리분석입니다. 임차인의 전입일과 점유 시작일, 확정일자, 배당요구 여부를 말소기준권리와 대조해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 얼마나 변제되는지에 따라 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있습니다. 갱신 문제만 보고 입찰가를 정할 수 없는 이유입니다.

대법원 판례는 주택을 양수한 사람이 임대인의 지위를 승계한 경우, 정해진 거절 기간 안이라면 자신의 실제 거주를 이유로 갱신 거절을 주장할 수 있다고 봤습니다. 그렇다고 경매 낙찰자가 무조건 세입자를 내보낼 수 있다는 뜻은 아닙니다. 소유권을 취득하는 시점, 임차인의 갱신 요구 시점, 거절 통지 기간과 실제 거주 계획을 각각 따져야 합니다. 명도 협의 전에 계약서와 통지 내역을 확보하는 편이 안전합니다.

초보 투자자라면 입찰가를 계산할 때 최선의 퇴거 일정 하나만 넣지 않았으면 합니다. 세입자가 예상보다 오래 거주하는 경우의 대출이자와 보유 비용까지 적어 보고, 그 금액을 감당할 수 있을 때 입찰표를 쓰는 게 낫습니다.

신고제 시행일과 과태료 시작일도 구분해야 합니다

주택 임대차 신고제는 2021년 6월 1일 시작됐습니다. 보증금이 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 신고 대상 계약은 원칙적으로 계약 체결일부터 30일 이내에 신고합니다. 보증금과 월세가 그대로이고 기간만 연장된 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다. 신고 대상 지역과 계약 내용은 부동산거래관리시스템 안내에서 확인할 수 있습니다.

시행일과 과태료 부과 시작일을 같은 날로 기억하는 분도 많습니다. 국토교통부 안내에 따르면 신고제의 과태료 계도기간은 2025년 5월 31일 끝났고, 2025년 6월 1일 이후 체결한 신고 대상 계약부터 지연신고 과태료가 부과됩니다. 그 전에는 신고 의무가 없었다는 뜻이 아닙니다.

임대차 신고 자료도 유용하지만, 경매 물건의 권리관계를 대신 판단해 주지는 않습니다. 입찰장에서는 결국 계약서의 날짜, 전입과 점유, 배당요구 내역을 한 장씩 맞춰 봅니다. 숫자가 좋아 보여도 그 순서에서 빈칸이 남으면 저는 입찰가부터 낮춥니다.