임대차 3법 영향 무시하고 입찰했다가 계산이 달라졌다
입찰장에서는 숫자가 깔끔해 보이던 집이, 낙찰 뒤에는 전혀 다른 물건이 되는 걸 여러 번 봤습니다. 특히 세입자가 있는 주택은 명도 날짜와 보증금 부담을 잘못 잡으면 예상 수익이 금방 사라집니다. 임대차 3법 영향이 궁금하다는 분에게 제가 먼저 묻는 것도 월세가 얼마나 오를지가 아닙니다. 그 세입자의 임차권이 경매 뒤에도 남는지, 남는다면 언제 어떤 조건으로 집을 돌려받을 수 있는지부터 확인했는지 묻습니다.
5%만 올리면 된다는 계산이 왜 위험한가
임대차 3법은 보통 계약갱신요구권, 갱신 때의 임대료 증액 제한, 주택 임대차 신고제를 묶어 부르는 말입니다. 임차인은 법에서 정한 기간에 갱신을 요구할 수 있고, 그 권리는 원칙적으로 한 번 행사합니다. 갱신으로 늘어나는 기간은 2년입니다. 임대료 증액은 법정 한도인 5%를 넘길 수 없으며, 지역 조례에서 더 낮게 정한 경우에는 그 기준도 봐야 합니다.
여기서 자주 틀리는 계산이 있습니다. ‘이 집 월세가 시세보다 낮으니 낙찰받고 5% 올린 뒤 2년만 기다리면 된다’는 식입니다. 5%는 모든 새 계약에 일률적으로 붙는 가격표가 아닙니다. 기존 임대차의 갱신 관계에서 따져야 할 기준입니다. 반대로 임차권이 경매로 소멸하는 물건이라면, 기존 세입자가 임대차 3법만을 근거로 낙찰자에게 2년 거주를 요구할 수 있다고 단정해서도 안 됩니다. 법 이름보다 먼저 권리의 존속 여부를 가려야 합니다.
경매에서는 전입일과 말소기준권리가 먼저다
제가 초보 투자자와 물건을 볼 때는 등기부의 말소기준권리 날짜 옆에 임차인의 전입일, 실제 점유 여부, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 나란히 적습니다. 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 원칙적으로 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자는 배당에서 보증금을 먼저 받을 수 있는 순위를 따질 때 중요합니다. 두 날짜의 역할이 다릅니다.
주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 하면서도, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전부 돌려받지 못했다면 그 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다. 그래서 ‘배당받을 테니 세입자는 무조건 나간다’는 말은 위험합니다. 선순위 임차인이 보증금 일부만 배당받는 구조라면 낙찰자가 남은 보증금과 점유 문제를 떠안을 수 있습니다. 반대로 임차인이 후순위라는 이유만으로 명도 비용이 0원이 되는 것도 아닙니다. 법적 권리와 실제 이사 일정은 별도로 계산해야 합니다.
가령 최저가 2억 원인 집에 보증금 1억 5천만 원의 선순위 임차인이 있다고 해봅시다. 입찰가 2억 2천만 원만 적어 놓고 수익률을 계산하면 안 됩니다. 임차인의 배당 예상액과 미회수 보증금, 취득세, 대출이자, 수리비, 명도 기간의 보유비용을 함께 놓아야 실제 투입액이 보입니다. 배당액은 다른 채권과 집행비용에 따라 달라지니 숫자는 입찰 전 자료로 다시 확인해야 합니다.
갱신요구권은 날짜와 행사 이력이 중요하다
임차권이 낙찰 뒤에도 유지되는 물건이라면 계약 만료일을 달력에 표시합니다. 임차인의 갱신요구는 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다. 이미 갱신요구권을 썼는지, 이전 집주인과 어떤 내용으로 갱신했는지에 따라 앞으로의 점유 기간이 달라집니다. 매각물건명세서에 적힌 한 줄만 보고 끝낼 일이 아닙니다. 임대차계약서와 갱신 관련 서류, 현황조사서, 전입세대 자료를 맞춰 봅니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절하는 문제도 가볍게 볼 수 없습니다. 법이 정한 요건과 통지 시기를 갖춰야 하고, 실제로 거주할 생각 없이 거절했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. ‘낙찰받아 내가 산다고 하면 바로 비워 주겠지’라는 계획으로 입찰가를 올리는 건 무리입니다. 경매 절차에서 임대인 지위를 승계하는지부터 확인하고, 갱신 거절이 가능한 사안인지 개별 계약과 권리관계를 놓고 판단해야 합니다.
또 하나, 갱신된 임대차에서 임차인은 해지를 통지할 수 있고 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 발생합니다. 투자자 입장에서는 2년 월세가 확정됐다고 보고 대출 상환표를 짜기 어렵다는 뜻입니다. 세입자가 나갈 때 돌려줄 보증금의 자금 계획도 준비해야 합니다.
신고된 임대차도 권리분석의 답은 아니다
주택 임대차 신고제 때문에 계약 금액과 갱신 내용이 예전보다 확인하기 쉬운 경우가 있습니다. 다만 신고됐다는 사실만으로 그 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 있는지, 보증금 전액을 배당받는지가 결정되지는 않습니다. 신고 대상과 기한은 계약 지역·금액·변경 내용에 따라 확인하고, 경매 권리분석은 전입과 점유, 확정일자, 등기 순위, 배당 자료를 따로 맞춰야 합니다.
저는 세입자가 있는 집의 입찰가를 정할 때 가장 낙관적인 퇴거일을 쓰지 않습니다. 보증금 반환이 늦어지고, 명도 협의가 길어지고, 대출이자가 몇 달 더 붙는 경우까지 계산합니다. 그 숫자로도 수익이 남아야 응찰합니다. 임대차 3법 영향은 세입자 보호 조항 몇 개를 외우는 것으로 끝나지 않습니다. 결국 그 집에서 누가 언제까지 살 수 있고, 그동안 내 돈이 얼마나 묶이는지를 가격에 반영하는 일입니다.
