광주 퇴촌면 부동산 경매, 3회 유찰 1.3억

한줄 요약

3회 유찰 후 11월 23일 재입찰, 감정가 대비 66% 할인된 기회지만, 매각 제외 건물에 주의 필요.

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경매물건 주소 경기도 광주시 퇴촌면 우산리 111-1

경기도 광주시 퇴촌면 우산리에 위치한 이 부동산은 총 면적 626.0㎡(약 189.4평)로, 넓은 부지를 자랑합니다. 자연에 둘러싸인 조용한 지역으로 여유로운 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 적합해 보입니다. 주변 환경은 대체로 녹지로 이루어져 있으며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 자가 차량 이용을 고려해야 할 듯하네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 63만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 3,741만원으로 감정가의 34%에 불과합니다. 인근 지역의 실거래가와 비교했을 때 이 정도 가격대는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 4,428만원 수준으로, 이는 감정가 대비 크게 할인된 금액입니다. 다만, 3회 유찰된 만큼, 유찰 이유를 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년과 2017년 설정된 근저당권이 있습니다. 특이사항으로는 일괄매각이며, 매각 제외된 창고시설(컨테이너구조, 24㎡)이 있다는 점을 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 복잡한 상황이 생길 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 위험성은 낮아 보이지만, 서류 검토는 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 낮은 가격은 큰 매력 포인트입니다. 그러나 매각 제외 건물이 있다는 점은 투자 수익성을 낮출 수 있는 요소입니다. 주변 개발 계획이나 교통 인프라 확장 가능성 등 호재는 현재로서는 뚜렷하지 않아 보입니다. 예상 수익률은 낮을 수 있지만, 장기적인 관점에서 접근한다면 가치가 있을 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 입찰을 고려한다면 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 최저입찰가에서 약간 상향 조정한 1억 4,000만원대의 입찰가를 추천합니다. 취등록세는 약 663만원으로 예상되며, 총 투자금은 대략 1억 5,091만원 정도가 될 것입니다. 다만, 매각 제외 건물에 대한 명확한 이해와 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 좋겠습니다.