일반 버팀목 전세대출 믿고 계약했다가 잔금이 모자랐던 이야기

얼마 전 전셋집을 구하던 지인이 계약서를 들고 왔습니다. 보증금은 2억 원, 준비한 돈은 6천만 원이었어요. 일반 버팀목 전세대출로 나머지 1억 4천만 원을 채우면 된다고 생각했답니다. 계약금부터 보내기 전에 멈춰 세웠습니다. 수도권 일반가구의 대출 한도는 현재 1억 2천만 원이기 때문입니다. 계산대로라면 잔금일에 2천만 원이 비는 셈이었죠.

경매 물건을 볼 때도 숫자 하나만 믿고 입찰하지 않습니다. 전세 계약은 더 그래야 합니다. 대출 자격, 실제 실행액, 보증금을 돌려받을 가능성을 따로 확인해야 돈이 묶이지 않습니다.

대출 자격이 된다는 말과 필요한 돈이 나온다는 말은 다릅니다

주택도시기금이 안내하는 일반 버팀목 전세대출의 기본 대상은 세대원 전원이 무주택인 성년 세대주입니다. 부부합산 연소득은 원칙적으로 5천만 원 이하, 부부합산 순자산은 3억 4,500만 원 이하여야 합니다. 신혼가구나 자녀가 있는 가구 등은 별도 기준이 적용될 수 있으니 자기 상황에 맞는 상품부터 구분해야 합니다. 이미 이용 중인 주택 관련 대출이 있다면 중복 이용 제한도 확인해야 하고요.

집에도 조건이 붙습니다. 일반적으로 임차 전용면적 85㎡ 이하 주택이 대상이고, 일반가구의 임차보증금은 수도권 3억 원, 수도권 밖 2억 원 이하여야 합니다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 면적 기준이 다를 수 있습니다. 계약서에 적힌 보증금만 보고 진행했다가 면적에서 걸리면 난감합니다.

계약을 체결하고 임차보증금의 5% 이상을 지급해야 신청할 수 있습니다. 그렇다고 먼저 계약금을 보내라는 뜻은 아닙니다. 저는 소득·자산·기존 대출 여부를 확인하고, 계약할 집의 등기사항전부증명서를 들고 기금 수탁은행에 먼저 상담받으라고 말합니다. 계약금 반환 조건은 임대인과 계약서에 구체적으로 합의해야 합니다.

보증금 2억 원이면 대출액은 얼마일까

일반가구의 한도는 수도권 1억 2천만 원, 수도권 밖 8천만 원 이내입니다. 신규 계약에서는 보증금의 70% 이내라는 기준도 함께 적용됩니다. 여러 기준 가운데 작은 금액이 상한이고, 보증 심사 결과에 따라 실제 실행액은 더 줄어들 수 있습니다.

앞의 수도권 보증금 2억 원 사례를 다시 보면, 70%는 1억 4천만 원입니다. 하지만 지역별 한도가 1억 2천만 원이라 대출은 그 금액을 넘지 못합니다. 계약금 1천만 원을 이미 냈다면 잔금일에 남은 보증금 1억 9천만 원 중 대출금을 뺀 7천만 원을 마련해야 합니다. 지인이 가진 돈 6천만 원에는 계약금까지 포함돼 있었으니 실제 부족액은 2천만 원입니다. 이 차이를 잔금일에 발견하면 선택지가 거의 없습니다.

주택도시기금 안내상 일반 버팀목 금리는 연 2.5~3.5% 범위입니다. 소득과 보증금, 우대 조건에 따라 달라집니다. 가령 1억 2천만 원을 연 3%로 빌려 이자만 낸다면 월 이자는 단순 계산으로 30만 원입니다. 여기에 보증료, 이사비, 중개보수도 따로 잡아야 합니다. 전세대출을 받는다고 보증금 마련에 들어가는 현금이 사라지는 건 아닙니다.

경매 현장에서 배운 건 집의 권리를 먼저 보라는 겁니다

저는 전셋집을 볼 때 등기사항전부증명서부터 펼칩니다. 소유자가 계약 상대방과 같은지, 근저당권이나 압류가 있는지, 계약 후 잔금 전까지 새 권리가 생기지는 않았는지 확인합니다. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금도 중요합니다. 등기부에 근저당이 없다는 이유만으로 안전하다고 말할 수 없는 집입니다.

예를 들어 집값을 2억 5천만 원으로 보는데 선순위 대출과 다른 세입자 보증금이 상당하다면, 내가 넣을 보증금 2억 원을 온전히 회수할 수 있을지 다시 계산해야 합니다. 경매가 진행되면 매각대금에서 권리 순서에 따라 돈이 나갑니다. 시세로 보이는 금액과 실제 낙찰가도 다를 수 있습니다. 대출 승인은 그 집의 보증금 반환을 보장한다는 뜻이 아닙니다.

전세자금대출에 쓰이는 보증과 전세보증금반환보증도 구분해야 합니다. 대출 보증은 은행의 대출 취급과 관련된 것이고, 반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 상품입니다. 가입 가능 여부와 보장 범위는 집의 권리관계 등에 따라 달라집니다. 은행 상담 때 대출 가능액과 함께 반환보증 가입 가능 여부도 별도로 물어보는 이유입니다.

계약일부터 잔금일까지 제가 확인하는 순서

• 계약 전: 소득·자산·무주택 요건과 예상 대출액을 확인하고, 집의 등기사항전부증명서와 시세를 살핍니다.
• 계약할 때: 소유자와 계약 상대방을 대조하고, 대출이 불가능할 경우 계약금 처리 조건을 협의해 문서에 남깁니다.
• 신청할 때: 임대차계약서, 계약금 지급 내역, 주민등록등본, 소득·재직 서류 등 은행이 요구하는 자료를 준비합니다.
• 잔금 직전: 등기사항전부증명서를 다시 확인하고 은행에 실행 금액과 실행일을 확인합니다.
• 입주 후: 실제로 거주하면서 전입신고와 확정일자를 챙기고, 반환보증 가입 여부도 확인합니다.

신규 계약의 대출 신청은 원칙적으로 계약서상 잔금 지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내입니다. 다만 그 기한만 믿고 잔금 무렵에 처음 은행을 찾으면 심사 일정이 맞지 않을 수 있습니다. 기금e든든이나 기금 수탁은행에서 신청 절차를 확인하고, 잔금일에 필요한 돈이 실제로 들어오는지 미리 확인하는 편이 낫습니다.

지인은 결국 보증금을 낮춘 다른 집을 찾았습니다. 금리 몇십만 원 차이보다 잔금일에 현금이 비지 않는 게 먼저였으니까요. 제가 입찰장에서 배운 것도 비슷합니다. 좋은 조건처럼 보이는 숫자보다, 끝까지 감당할 수 있는 숫자가 오래 남습니다.