압류 재산 공매를 보러 갔다가 입찰을 접은 이유

몇 년 전 온비드에서 아파트 한 채를 보고 현장까지 갔다가 입찰을 접은 적이 있다. 매각예정가격은 주변 매물보다 꽤 낮았다. 그런데 집 앞에서 만난 점유자는 보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다고 했다. 공고 화면의 가격만 봤다면 싸게 샀다고 좋아했을 물건이다. 그날 다시 확인한 건 낙찰가보다 임차인의 권리와 내가 실제로 떠안을 돈이었다.

압류 재산 공매는 가격보다 공고문부터 봐야 한다

압류 재산 공매는 세금 등을 체납해 압류된 재산을 공적인 절차로 매각하는 것이다. 온비드에는 압류재산 외에도 국유재산, 공유재산 등 성격이 다른 물건이 함께 올라온다. 화면에 ‘공매’라고 적혀 있다고 권리관계와 매각 조건까지 같은 것은 아니다.

나는 관심 물건이 생기면 매각기관, 재산의 표시, 매각 범위, 입찰보증금, 개찰일과 매각결정일, 대금납부 조건을 먼저 읽는다. 아파트 한 채 전체를 사는 줄 알았는데 실제로는 지분 일부만 매각하는 물건도 있다. 건물은 있는데 토지에 관한 권리가 분명하지 않은 경우도 있다. 사진과 최저가만 보고 들어가기엔 이런 차이가 너무 크다.

공고문과 공매재산명세서도 작성 시점을 확인한다. 그 뒤 점유자가 바뀌거나 새로운 사실이 드러날 수 있다. 입찰 직전에는 공고가 변경되거나 공매가 취소·정지됐는지도 다시 본다. 국세징수법상 최고가 매수신청인이 됐다고 곧바로 소유권을 얻는 것은 아니다. 매각결정을 거쳐 대금을 완납해야 재산을 취득한다.

등기부 한 장으로 임차인 문제를 끝낼 수 없다

등기사항증명서에서는 소유자와 압류, 근저당, 가압류, 가처분 등의 순서와 날짜를 적는다. 하지만 임차인의 점유와 전입은 등기부만으로 확인되지 않는다. 공매재산명세서의 점유관계, 전입세대 확인 자료, 주민센터에서 확인할 수 있는 자료, 현장에서 파악한 실제 점유 상태를 맞춰 봐야 한다. 임차인의 대항력, 확정일자, 배분요구 여부와 보증금 중 배분받을 금액도 따져야 한다.

특히 ‘압류보다 늦게 들어온 임차인이니 괜찮다’는 식의 판단은 위험하다. 압류일 하나로 인수 여부가 결정되지 않는다. 다른 담보권의 설정일, 임차인의 대항력 취득 시점, 조세 채권의 법정기일과 배분 관계가 얽힐 수 있다. 서류끼리 날짜가 어긋나거나 배분액을 계산하기 어려우면 입찰가를 억지로 맞추지 않는다. 그 정도 물건은 권리분석을 다시 받는 비용이 보증금을 잃는 비용보다 훨씬 작다.

현장에서는 우편함의 이름, 실제 거주 흔적, 관리사무소에서 확인 가능한 범위의 체납·점유 정보도 살핀다. 점유자의 말은 단서일 뿐이다. 보증금 액수나 이사 약속은 관련 서류와 맞춰 봐야 한다. 예전에 만난 점유자도 처음에는 ‘곧 나간다’고 했지만, 대화를 이어가니 돌려받지 못한 보증금이 있었다. 그 돈을 누가 부담하는지 확인하지 못한 채 쓴 입찰가는 안전한 가격이 아니었다.

싼 낙찰가가 수익으로 남으려면

그때 검토했던 물건의 숫자를 단순화해 보자. 보수적으로 본 매도가가 2억 4천만 원이고, 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 임차보증금을 4천만 원으로 잡았다. 취득 관련 세금과 등기비용, 수리비, 보유 중 이자, 명도 비용을 합쳐 2천만 원, 예상 밖 지출에 대비할 여유자금도 2천만 원을 뺐다. 그러면 내가 쓸 수 있는 입찰가의 상한은 1억 6천만 원이다. 경쟁자가 그보다 높게 쓰면 보내는 물건이다.

이 계산에서 임차보증금 4천만 원이 실제 인수액이라는 뜻은 아니다. 배분 결과에 따라 달라질 수 있으므로 확인 전에는 불리한 경우까지 넣어 본 것이다. 취득세도 주택 수, 가격, 지역과 취득 시점에 따라 달라지고, 나중에 팔 때 드는 비용과 세금도 별도로 계산해야 한다. 매도가는 호가 대신 최근 실거래와 현재 경쟁 매물을 함께 보고 낮게 잡는다. 같은 단지라도 층, 방향, 수리 상태가 다르면 몇천만 원 차이가 난다.

대출은 낙찰 뒤에 알아보면 늦다. 공매의 대금납부기한은 매각결정 통지서로 확인해야 한다. 국세징수법은 원칙적으로 매각결정일부터 7일 이내로 정하고, 관할 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있도록 한다. 은행의 담보평가와 실행 가능액을 사전에 확인하고, 대출이 예상보다 적게 나올 때 넣을 현금도 준비해야 한다. 보증금만 마련한 상태에서 응찰하면 낙찰 뒤 며칠이 가장 괴로워진다.

낙찰 뒤에는 명도까지 내 일이다

압류 재산 공매로 소유권을 취득해도 점유자가 자동으로 집을 비워 주지는 않는다. 법원 경매에서 쓰는 인도명령을 공매에 그대로 기대해서도 안 된다. 협의가 되면 이사 일정과 열쇠 인도 조건을 서면으로 남기고, 협의가 안 되면 별도의 법적 절차에 걸릴 시간과 비용을 감안해야 한다. 문을 임의로 열거나 짐을 빼는 식의 행동은 일을 더 어렵게 만든다.

나는 초보 투자자에게 점유자가 있고 보증금 관계까지 불명확한 물건이라면 가격이 아무리 내려가도 한 번 더 멈추라고 말한다. 압류 재산 공매에는 분명 기회가 있다. 다만 그 기회는 낮은 숫자에서 생기지 않는다. 누가 살고 있는지, 어떤 권리가 남는지, 잔금을 언제 어떻게 치를지까지 설명할 수 있을 때 비로소 내가 감당할 수 있는 물건이 된다.