주담대 dsr 계산기 돌리고 입찰가를 낮춘 이유
입찰표를 쓰기 직전에 대출 예상액을 다시 계산해 본 적이 있습니다. 물건은 마음에 들었고 시세와 낙찰 예상가의 차이도 괜찮았습니다. 그런데 주담대 dsr 계산기에 기존 신용대출을 넣자 잔금 계획에 구멍이 보이더군요. 경매에서는 그 구멍을 낙찰 뒤에 메우기가 어렵습니다. 보증금은 이미 냈고, 잔금 납부 기한은 기다려 주지 않으니까요.
계산기에 넣을 숫자부터 현실적으로 잡는다
DSR은 연 소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 금융위원회가 안내하는 차주 단위 DSR 기준은 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 다만 이 비율을 곧바로 ‘내가 받을 수 있는 대출액’으로 읽으면 곤란합니다. 소득 인정액과 기존 대출의 상환액을 어떻게 산정하는지에 따라 결과가 달라집니다.
계산기를 열기 전에 근로소득원천징수영수증이나 소득금액증명원으로 확인할 수 있는 연 소득을 적습니다. 통장에 들어온 돈을 전부 소득으로 넣어서는 안 됩니다. 기존 주담대, 신용대출, 자동차 할부처럼 금융회사가 확인할 채무도 빠짐없이 적어야 합니다. 특히 신용대출은 지금 매달 내는 이자만 입력하면 실제 심사에서 잡히는 원리금과 차이가 날 수 있습니다. 상품과 상환 방식에 따른 산정액을 대출 담당자에게 확인하는 게 정확합니다.
새로 받을 주담대에는 희망 금액, 금리, 만기, 상환 방식을 넣습니다. 만기를 길게 적으면 화면의 월 납입액은 낮아집니다. 하지만 원하는 만기를 금융회사가 그대로 인정한다는 보장은 없습니다. 저는 계산기 결과를 볼 때 소득과 기존 채무를 보수적으로 넣고, 만기를 낙관적으로 늘려 잡지 않습니다.
연 소득 6천만 원이면 3억 원이 나올까
숫자로 보면 감이 빠릅니다. 연 소득 6천만 원이고 기존 대출의 연간 원리금 상환액이 720만 원인 사람을 가정해 보죠. 은행권 DSR 40%를 적용하면 연간 원리금 상환액의 기준선은 2,400만 원입니다. 기존 대출 720만 원을 빼면 새 주담대에 쓸 수 있는 몫은 연 1,680만 원, 월 140만 원입니다.
3억 원을 연 4%, 30년 원리금 균등상환으로 빌리면 월 납입액은 약 143만 원입니다. 기존 대출의 월 60만 원을 더하면 약 203만 원이고, 연 소득의 월평균 500만 원 대비 DSR은 약 40.6%입니다. 금리나 기존 채무를 조금만 다르게 넣어도 통과 여부가 바뀌는 경계선입니다.
여기서 스트레스 DSR을 빼먹기 쉽습니다. 금리 상승 위험을 반영하기 위해 심사 때 가산금리를 적용하는 제도입니다. 예를 들어 같은 대출을 실제 금리 4%에 가산금리 3%포인트를 더한 7%로 심사한다고 가정하면, 계산상 월 원리금은 약 200만 원입니다. 기존 대출까지 합치면 약 260만 원, DSR은 약 52%가 됩니다. 가산금리는 이 예시에서 심사용 숫자입니다. 실제 약정금리가 7%로 바뀐다는 뜻은 아닙니다. 적용 가산금리와 비율은 지역, 대출 유형, 실행 시점에 따라 달라지니 계산기의 기본값을 그대로 믿지 않는 편이 좋습니다.
경매 낙찰가와 대출 한도는 다른 숫자다
가령 아파트를 4억 원에 낙찰받을 생각이고 현금은 1억 원, 필요한 대출은 3억 원이라고 해봅시다. 앞의 조건에서 심사용 금리 7%, 30년 상환을 가정하면 월 140만 원 안에 들어오는 대출 원금은 대략 2억 1천만 원입니다. 기대한 3억 원과 약 9천만 원 차이가 납니다. 여기에 취득세, 등기비용, 명도에 드는 돈, 수리비와 대출 실행 전까지 필요한 현금을 더해야 합니다.
이 계산은 DSR 하나만 본 예시입니다. 실제 경락잔금대출은 담보 평가액과 LTV, 주택 소재지와 가격에 따른 규제, 보유 주택 수, 금융회사의 심사 기준에도 걸립니다. 낙찰가가 4억 원이라고 은행이 그 가격을 담보가치로 전부 인정하는 것도 아닙니다. 경매 물건에는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이나 점유 관계까지 얽힐 수 있습니다. 대출 한도가 넉넉해 보여도 권리분석에서 인수할 금액을 놓치면 자금표가 다시 틀어집니다.
그래서 입찰 전에는 계산기로 대략적인 상한을 잡고, 물건 자료와 소득·채무 자료를 갖고 금융회사에 경락잔금대출 가능 여부를 따로 묻습니다. 이때 ‘얼마까지 되나요’만 물으면 답이 흐립니다. 해당 물건과 내 조건으로 대출 가능한 금액, 인정 만기, 적용 금리, 실행 시점, 낙찰 후 필요한 서류를 함께 확인해야 잔금 계획에 쓸 만한 숫자가 나옵니다.
입찰가를 낮추게 만든 건 수익률보다 현금이었다
경매 초보일 때는 시세 5억 원짜리를 4억 원에 받으면 1억 원 남는다고 계산하기 쉽습니다. 실제로는 취득 관련 비용과 보유 기간의 이자, 수리비, 매도 비용과 세금을 빼야 합니다. 대출이 예상보다 9천만 원 적게 나오면 수익률 계산보다 먼저 잔금을 치를 수 있는지가 문제가 됩니다. 낙찰 뒤 급하게 신용대출을 알아보는 방식도 기존 채무와 심사 조건을 다시 건드릴 수 있어 믿을 만한 예비 계획이 아닙니다.
저는 이런 물건을 볼 때 ‘최대 얼마까지 쓸 수 있나’보다 ‘대출이 덜 나와도 얼마까지 버틸 수 있나’를 먼저 적습니다. 입찰 보증금, 추가로 넣을 자기자금, 세금과 명도비용을 한 장에 놓으면 써낼 가격이 달라지는 경우가 많습니다. 좋은 물건을 놓친 아쉬움은 오래가지 않습니다. 잔금일에 부족한 돈을 바라보는 시간은 훨씬 길게 느껴집니다.
