주택임대차보호법 5%를 경매장에서 다시 봤다
경매 물건을 보다 보면 임대차 현황 옆에 ‘보증금 증액’이라고 적힌 한 줄이 눈에 걸립니다. 처음에는 기존 보증금에 조금 더해진 돈이라고 생각하기 쉽습니다. 그런데 그 돈을 언제 올렸고, 증액 계약서에 언제 확정일자를 받았는지에 따라 배당 순서가 달라질 수 있습니다. 제가 입찰 전에 임대차계약서를 여러 번 들여다보는 이유입니다.
주택임대차보호법 5%라는 말을 검색하면 숫자 하나로 임대료 계산이 끝날 것 같습니다. 실제로는 계약을 갱신한 경위와 보증금의 권리 순서를 따로 봐야 합니다. 참고로 현행 주택임대차보호법 제5조는 삭제된 조문입니다. 여기서 말하는 5%는 차임·보증금 증액 제한에 관한 숫자입니다.
전세 2억 원의 5%는 1천만 원이다
전세보증금 2억 원인 집에서 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다고 가정해 보죠. 5%를 계산하면 증액 상한은 1천만 원, 보증금은 최대 2억 1천만 원입니다. 월세 80만 원을 같은 방식으로 계산하면 5%는 4만 원입니다. 다만 보증금과 월세를 서로 바꾸는 계약이라면 각각에 5%만 곱해 끝낼 일이 아닙니다. 월차임 전환에 적용되는 별도 제한도 확인해야 합니다.
법무부 안내와 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 경우, 임대인은 차임과 보증금을 5% 범위에서 증액할 수 있습니다. 그렇다고 5%가 자동 인상률은 아닙니다. 법은 조세·공과금이나 경제사정의 변동 등으로 기존 금액이 적절하지 않게 된 때 장래에 대한 증감을 청구할 수 있도록 정합니다. 증액청구는 계약 체결 또는 앞선 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 임대인이 ‘법대로 5% 올리겠다’고 말한 것만으로 계약서의 숫자가 저절로 바뀌는 건 아니라는 뜻입니다.
여기서 계약의 성격도 중요합니다. 기존 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 임차인이 나가고 새 사람과 맺는 계약인지 먼저 구분해야 합니다. 새 임차인에게 받는 보증금을 추정하면서 앞 계약의 5%를 기계적으로 적용하면 예상 임대수익이 틀어집니다. 반대로 기존 임차인이 계속 살 집인데 주변 호가만 보고 큰 폭의 인상을 가정해도 위험합니다.
늘어난 1천만 원은 원래 보증금과 날짜가 다를 수 있다
경매에서는 인상률보다 날짜가 더 아프게 다가옵니다. 가령 임차인이 전입과 점유를 갖추고 보증금 2억 원짜리 계약서에 확정일자를 받은 뒤, 근저당권이 설정됐다고 합시다. 그 후 갱신하면서 보증금 1천만 원을 올렸다면, 추가한 1천만 원까지 처음 확정일자의 순위를 그대로 받는다고 생각해서는 안 됩니다. 증액분을 위한 계약서와 확정일자를 따로 확인해야 합니다.
찾기쉬운 생활법령정보도 증액된 보증금에 대해 후순위 권리자보다 우선하여 변제받으려면 증액 계약서에 확정일자를 받아야 한다고 안내합니다. 그래서 저는 임대차를 볼 때 보증금 총액 하나만 적지 않습니다. 최초 계약액, 증액액, 각 계약의 확정일자, 전입과 점유의 계속 여부를 나눠 놓습니다. 서류상 보증금이 2억 1천만 원으로 같아도 권리별 날짜가 다르면 배당 계산은 달라집니다.
이 차이는 낙찰자의 돈 문제로 이어질 수 있습니다. 임차인이 얼마를 배당받고 얼마가 남는지, 남은 보증금에 관해 낙찰자가 부담할 부분이 있는지는 대항력과 다른 권리의 순서까지 봐야 합니다. 5% 이내로 올린 돈이니 안전하다거나, 증액분은 무조건 낙찰자와 무관하다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 문구만 보고 계산을 끝내기 어려운 이유죠.
입찰가 계산에는 임대료보다 보증금부터 넣는다
숫자를 붙여 보면 감이 옵니다. 시세를 3억 원으로 보고 2억 5천만 원에 낙찰받으면 겉으로는 5천만 원 차이가 납니다. 하지만 임차인 보증금 중 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 금액을 1천만 원만 빠뜨려도 여유는 곧바로 줄어듭니다. 취득세, 등기 비용, 대출 이자, 수리비, 명도에 드는 시간과 비용은 아직 빼지도 않은 상태입니다. 예상 월세를 5% 더 받을 수 있다는 계산보다, 인수할 돈이 있는지부터 확인하는 편이 안전합니다.
입찰 전에는 현황조사서와 매각물건명세서에 적힌 임대차 내용이 계약서와 맞는지 살핍니다. 전입 시점과 확정일자, 배당요구 여부도 각각 확인합니다. 계약이 여러 번 갱신됐다면 증액 계약서를 빠뜨리지 않는 게 중요합니다. 현장에서 만난 점유자의 말은 단서가 되지만, 그 말만으로 권리 순위를 확정하지는 않습니다. 서류가 서로 어긋나거나 보증금 증액 경위가 확인되지 않으면 그 불확실성까지 입찰가에 반영해야 합니다.
5%라는 숫자가 명도를 대신해 주지는 않는다
낙찰 뒤에도 임차인과의 대화는 계산표처럼 움직이지 않습니다. 임차인은 보증금 반환 시점이 걱정되고, 낙찰자는 인도 일정과 추가 비용이 걱정됩니다. 이때 ‘법상 5%니까 문제없다’는 식으로 접근하면 서로 다른 이야기를 하게 됩니다. 임차인의 계약 경위와 배당 예상액을 확인한 다음, 누가 어떤 돈을 언제 지급해야 하는지부터 맞춰야 합니다.
제가 초보 투자자에게 이 숫자를 설명할 때 강조하는 것도 같습니다. 5%를 외우는 데는 몇 초면 충분합니다. 그 5%가 붙은 계약서의 날짜와 임차인의 권리를 확인하는 데는 훨씬 오래 걸립니다. 그 시간을 아끼려고 서둘러 쓴 입찰표가 결국 가장 비싼 수업료가 되곤 합니다.
