금산 제원면 부동산 경매, 5회 유찰 9.8억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 9.8억, 하지만 관망세와 리스크를 잘 따져봐야 하는 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 수당리 383

충청남도 금산군 제원면 수당리에 위치한 이 부동산은 3124.0㎡(945.0평) 규모로, 공장 및 광업재단 저당법 목록에 속한 기계기구와 제시외 건물, 관정 등이 포함되어 있습니다. 주변은 전형적인 지방 농촌 지역으로, 교통 접근성은 다소 떨어지지만 자연 환경은 쾌적합니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 20억 1,559만원이었지만, 5회 유찰을 거치면서 현재 최저입찰가는 9억 8,764만원으로 52% 할인된 상태입니다. 인근 유사 부동산의 시세를 고려했을 때, 상당한 가격 메리트가 있지만, 내 경험상 가격 인하가 과도한 경우에는 그만한 이유가 있을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 또한, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 속한 기계기구와 제시외 건물들이 평가 및 매각에 포함되며, 이동 가능한 수기의 콘테이너가 소재합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 리스크는 현재로서는 명확하지 않으나, 이러한 점들은 신중히 검토해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 장점은 현재의 저렴한 가격입니다. 그러나, 5회 유찰된 이유를 생각해보면 시장이 관망세를 보이는 것도 이해가 갑니다. 예상 낙찰가가 10억 3,702만원 전후로 예상되며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 10억 8천만원 정도입니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 6% 내외로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 9억 9천만원에서 10억 초반대를 추천합니다. 취등록세는 약 4,770만원 정도로 계산됩니다. 다만, 이 물건에 입찰할 때는 권리 분석과 현황 조사서 확인에 특히 신경 써야 할 것입니다. 한 가지 걸리는 건, 5회나 유찰된 만큼 명도 과정에서의 난이도나 추가적인 변수가 있을 수 있다는 점입니다.