전동면 보덕리 토지경매, 2회 유찰 5.6억

한줄 요약

세종 전동면 보덕리 대규모 토지, 2회 유찰로 가격 메리트 상승!

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 전동면 보덕리 278

세종특별자치시 전동면 보덕리에 위치한 이 토지는 면적이 무려 4695㎡(약 1420평)에 달합니다. 보덕리는 세종 내에서도 조용한 농촌 지역으로, 주변 환경은 녹지가 풍부한 편입니다. 이 토지는 목록1이 현황상 맹지로 되어 있어 인접 토지를 경유해야 진출입이 가능하다는 점이 조금 걸립니다. 하지만 목록2는 폭 5미터 이내의 도로와 접해 있어 접근성은 어느 정도 확보됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 5,144만원이었지만 2번의 유찰로 현재 최저입찰가는 5억 6,421만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 52% 할인된 금액입니다. 인근의 비슷한 토지 실거래가와 비교했을 때 상당히 저렴해 보이지만, 예상 낙찰가는 5억 9,242만원 전후로 잡고 입찰에 나서는 것이 좋을 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 토지의 말소기준권리는 2024년 4월 16일 설정된 근저당입니다. 농지취득자격증명이 필요하다는 점도 중요합니다. 이를 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있어 주의해야 합니다. 임차인 현황에 대해서는 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 현재까지 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 세종 지역의 개발 호재는 매력적이지만, 농지라는 특성상 활용도에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 농지취득자격증명과 같은 절차적 요구사항은 투자자에게 부담으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 토지의 용도변경 가능성에 따라 크게 달라질 수 있으며, 농지 전환이나 개발 가능성에 따라 수익률이 결정될 것입니다.

내가 입찰한다면

입찰에 나선다면 예상 경쟁률은 중간 수준으로 보입니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인은 매력적이지만, 맹지 상태와 농지취득자격증명 등의 리스크를 감안해야 합니다. 권장 입찰가는 5억 8천만원 정도로 보고 있으며, 취등록세는 약 2,725만원 정도가 예상됩니다. 이 모든 것을 고려했을 때, 신중한 접근이 필요합니다.