신정동 오피스텔 경매, 1회 유찰 8천만

한줄 요약

첫 유찰 후 가격이 내려간 신정동 오피스텔, 입찰 경쟁이 예상됩니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 남산로 386, 1동 10층1010호 (신정동,시티파라다이스오피스텔주건축물)

울산광역시 남구 신정동에 위치한 시티파라다이스오피스텔 10층 물건이에요. 오피스텔로써 교통 접근성이 좋고, 주변에 상업시설과 편의시설이 잘 발달되어 있어 생활이 편리합니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 일반적인 오피스텔 크기를 고려하면 20~30㎡ 정도로 추정돼요.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,100만원인데, 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 8,470만원입니다. 감정가 대비 약 30% 할인된 가격입니다. 인근의 유사 오피스텔 시세를 보면 보통 1억~1억 2천만원 사이에 거래되고 있으니, 최저입찰가가 꽤 매력적으로 보입니다. 예상 낙찰가는 울산 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용하면 약 8,893만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2018년 1월 3일에 설정된 근저당권입니다. 이 근저당권보다 선순위 권리가 없어 보이며, 임차인 대항력과 관련해서는 등기부와 현황조사서를 꼭 확인해야 합니다. 다행히 유치권이나 법정지상권 문제는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 첫 유찰 후 가격이 매력적이긴 하지만, 임차인 현황이 확실하지 않다는 게 조금 걸립니다. 예상 수익률은 월세로 전환 시 연 5% 정도로 추정되며, 근처에 개발 예정인 인프라가 있으면 더 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 하지만, 지역 경기나 부동산 시장의 변동성을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

이번 경매는 경쟁률이 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 최저입찰가에서 약간 상향 조정한 8,900만원 정도로 입찰가를 설정하는 게 좋을 것 같습니다. 취등록세는 약 409만원으로 예상되며, 총 투자금은 9,309만원 정도가 될 것으로 보입니다. 입찰 전에 임차인 권리분석을 철저히 하고, 명도 난이도도 함께 고려해야 합니다.