주담대 ltv 믿고 경매장 갔다가 계산을 고쳤다
얼마 전 입찰장에서 옆자리 분이 아파트 사진을 보여주며 낙찰가의 70%는 대출이 나오겠죠, 하고 물었습니다. 저도 경매를 처음 배울 때 비슷하게 계산했습니다. 그런데 주담대 ltv는 대출금의 출발점일 뿐입니다. 잔금일에 통장에 들어올 돈을 보장하는 숫자는 아닙니다.
경매는 낙찰받은 뒤 대출이 부족하다고 계약을 취소하기가 어렵습니다. 정해진 기간에 잔금을 못 내면 입찰보증금을 잃을 수 있죠. 그래서 저는 물건을 보기 전에 대출 가능액부터 넉넉하게 깎아 잡습니다.
낙찰가에 70%를 곱하면 끝일까
LTV는 담보로 인정되는 주택 가격에 비해 얼마까지 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 가령 은행이 인정한 담보가치가 4억 원이고 적용 LTV가 70%라면, 비율만으로 계산한 상한은 2억 8천만 원입니다. 여기까지는 산수입니다. 실제 대출 심사는 그다음부터 시작됩니다.
먼저 은행이 어떤 금액을 담보가치로 보는지 확인해야 합니다. 내가 4억 원에 낙찰받았고 주변 호가가 5억 원이라고 해서 은행이 5억 원을 기준으로 삼는다는 뜻은 아닙니다. 금융기관은 자체 평가와 거래 사례, 물건 상태 등을 살핍니다. 경락잔금대출은 일반 매매 잔금대출과 심사 방식이나 취급 여부도 다를 수 있습니다.
그다음은 DSR입니다. 주택 가격에 비해 담보 여력이 충분해도 소득 대비 기존 대출의 원리금 부담이 크면 한도가 줄어듭니다. 마이너스통장, 자동차 할부, 다른 주담대가 있다면 상담 때 빠짐없이 알려야 합니다. 금리와 만기, 상환 방식이 달라져도 심사 결과는 바뀝니다. 은행 창구에서 들은 ‘최대 2억 8천만 원’을 확정된 입금액처럼 적어 놓으면 위험합니다.
같은 아파트도 지역과 보유 주택 수에 따라 달라졌다
금융위원회가 안내하는 일반적인 LTV 기준은 비규제지역과 규제지역이 다릅니다. 무주택자의 일반 주택구입 목적 대출을 예로 들면 비규제지역 70%, 규제지역 40%처럼 차이가 납니다. 생애최초 구입자나 정책대출에는 별도 기준이 적용될 수 있습니다. 여러 채를 보유한 사람의 추가 구입은 지역에 따라 대출이 막히기도 합니다.
숫자로 보면 차이가 선명합니다. 은행이 인정한 담보가치가 4억 원이라면 LTV 70% 계산액은 2억 8천만 원, 40% 계산액은 1억 6천만 원입니다. 차액이 1억 2천만 원입니다. 입찰표를 쓰는 순간에는 작은 규정 차이처럼 보여도 잔금일에는 직접 마련해야 할 현금의 차이가 됩니다.
수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 주택 가격에 따른 총액 한도도 있습니다. 금융위원회 안내상 시가 15억 원 이하 주택은 최대 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원입니다. 이 금액을 누구나 빌릴 수 있다는 뜻은 아닙니다. LTV와 DSR 등을 적용한 결과가 더 작으면 그 금액이 기준이 됩니다.
규제지역 지정은 바뀔 수 있고 대출 규정에는 시행일과 경과 규정이 붙습니다. 예전에 상담받았던 지역이라도 입찰 직전 다시 확인해야 하는 이유입니다. 특히 생애최초 혜택만 듣고 투자용 임대 계획을 세우는 건 조심스럽습니다. 전입 의무와 상품별 자격이 맞지 않을 수 있습니다.
경락잔금대출 상담은 물건번호를 들고 간다
제가 입찰 전에 은행에 가져가는 것은 막연한 예상 낙찰가 한 줄이 아닙니다. 사건번호와 물건명세서, 등기사항증명서, 감정평가서, 예상 입찰가, 현재 소득과 기존 부채를 함께 보여줍니다. 대출을 취급하는지부터 묻고, 담보가치 산정 기준과 예상 한도, 필요한 서류, 잔금일까지 실행할 수 있는지도 확인합니다.
임차인이 있는 물건은 더 천천히 봅니다. 보증금과 점유 관계, 인수할 권리가 있는지에 따라 낙찰자의 실제 부담이 달라집니다. 선순위 임차인의 보증금을 떠안을 가능성이 있는데 낙찰가에서 대출금만 빼고 ‘내 돈’을 계산하면 장부가 틀어집니다. 권리분석은 대출 계산과 따로 끝나는 일이 아닙니다.
상담 결과도 구두로 들은 숫자 하나에 기대지 않습니다. 같은 자료를 두세 곳에 제시하면 취급 여부와 예상 금액이 다를 때가 있습니다. 다만 여러 곳에서 비슷한 답을 받았더라도 최종 승인은 낙찰 후 정식 심사를 거쳐야 합니다. 저는 가장 높은 예상액 대신 보수적인 금액으로 입찰 상한을 잡습니다.
잔금 말고도 현금이 빠져나갈 곳이 있다
예를 들어 4억 원에 낙찰받고 대출이 2억 4천만 원 나온다고 가정해 보죠. 단순 차액은 1억 6천만 원입니다. 하지만 그 돈만 준비하면 잔금일을 넘길 수 있어도, 투자 전체를 감당할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 대출 부대비용, 미납 관리비 중 부담할 금액, 명도 비용, 수리비를 별도로 잡아야 합니다. 세금은 보유 주택 수와 취득 당시 조건에 따라 달라지니 해당 물건 기준으로 확인합니다.
제가 경계하는 건 ‘낙찰받으면 곧바로 월세가 들어온다’는 계산입니다. 점유자와 인도 협의가 길어지면 이자와 관리비는 나가는데 수입은 없습니다. 매도할 계획이라면 중개비와 매도 때의 세금, 예상보다 늦게 팔릴 가능성도 봐야 합니다. 낙찰가가 시세보다 낮다는 사실 하나로 수익이 확정되지는 않습니다.
입찰 상한은 그래서 거꾸로 구합니다. 보수적으로 예상한 매도가 또는 임대가치에서 세금과 거래비용, 수리비, 보유 기간의 이자, 명도 비용, 원하는 안전 여유를 먼저 뺍니다. 그 금액과 실제 마련 가능한 현금을 함께 놓고 입찰가를 정합니다. 주담대 ltv가 높게 나온다는 이유로 입찰가를 올리면 싼 물건도 비싼 물건이 됩니다.
경매장에서 가장 아까운 돈은 놓친 물건의 예상 수익이 아니라, 잔금 계획을 잘못 세워 잃는 입찰보증금이라고 생각합니다. 은행이 인정할 금액과 내가 버틸 수 있는 현금을 각각 계산해 두면, 입찰표를 접고 나오는 날도 덜 아쉽습니다.
