집주인 바뀌면 보증금 누가 주는지 현장에서 따져봤다
입찰장에서 싸게 나온 집을 발견해도 제가 먼저 보는 건 낙찰가보다 임차인의 전입일입니다. 집주인 바뀌면 보증금은 당연히 새 주인이 주는 거 아니냐는 말을 자주 듣는데, 일반 매매인지 경매인지, 세입자가 언제 들어왔는지에 따라 이야기가 달라집니다. 이 차이를 놓치면 매수인은 예상 밖의 보증금을 떠안고, 세입자는 돌려받을 사람을 잘못 찾아갈 수 있습니다.
매매로 집주인이 바뀌었다면
세입자가 집을 인도받아 살고 있고 전입신고까지 마쳤다면, 주택임대차보호법상 대항력은 두 요건을 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 그 뒤 집이 팔리면 매수인이 기존 임대인의 지위를 승계합니다. 보증금을 반환할 의무도 원칙적으로 새 집주인에게 넘어갑니다. 계약서에 새 집주인의 이름을 다시 쓰거나 보증금을 새 집주인 계좌로 한 번 더 보낼 필요가 있다는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 보증금 2억 원짜리 전셋집에서 살던 중 소유권이 이전됐다고 해보죠. 세입자가 대항력을 유지하고 있다면, 계약이 끝날 때 반환을 요구할 상대는 원칙적으로 새 집주인입니다. 대법원도 이 경우 종전 집주인은 임대차관계에서 빠지고 보증금 반환채무를 면한다고 봅니다. 그래서 ‘돈은 예전 집주인이 받았으니 그쪽에 청구하라’는 새 집주인의 말만 믿고 물러설 일은 아닙니다.
다만 새 집주인에게 승계되는 걸 원하지 않는 세입자라면 시간이 중요합니다. 대법원 판례는 집이 양도된 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면 종전 집주인의 반환채무가 사라지지 않는다고 봅니다. 이건 매매 소식을 들은 뒤 몇 달을 기다렸다가 막연히 주장해도 된다는 뜻이 아닙니다. 승계를 원하지 않는 이유와 이의 의사를 곧바로 서면으로 남기고, 구체적인 청구 상대는 계약과 소유권 이전 경위를 확인해 판단해야 합니다.
경매 낙찰자는 보증금을 무조건 떠안지 않는다
경매 물건은 제가 더 조심하는 부분입니다. 일반 매매에서 쓰던 ‘새 주인이니까 전액 반환’이라는 계산을 그대로 가져오면 위험합니다. 경매에서는 세입자의 대항력이 매수인에게도 유지되는지, 배당으로 보증금을 얼마나 받는지를 함께 봐야 합니다. 주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 하면서도, 대항력 있는 세입자가 보증금을 모두 돌려받지 못했다면 그 임차권은 소멸하지 않는다고 정합니다.
숫자로 보면 선명합니다. 보증금이 1억 5천만 원인 대항력 있는 세입자가 경매 배당에서 1억 원만 받았다고 가정해보죠. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이라면 남은 5천만 원을 돌려받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다. 낙찰자가 생각한 매입비용은 낙찰가에서 끝나지 않는 셈입니다. 반대로 세입자의 대항력이 경매 매수인에게 미치지 않는다면, 보증금 잔액을 낙찰자가 당연히 인수한다고 계산해서도 안 됩니다.
여기서 확정일자와 대항력을 같은 것으로 취급하면 사고가 납니다. 대항력은 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있는지와 관련이 있고, 확정일자를 포함한 요건은 경매·공매 대금에서 우선변제를 받을 순위와 관련이 있습니다. 확정일자가 있다고 배당금이 언제나 보증금 전액이 되는 것도 아닙니다. 선순위 권리, 다른 채권자, 매각대금을 함께 봐야 실제 회수액이 나옵니다.
전입일 한 줄이 낙찰가를 바꾼다
입찰 전에 저는 등기부의 권리 설정일과 세입자의 전입일을 먼저 나란히 적습니다. 여기에 실제 점유 여부, 확정일자, 보증금 액수, 배당요구 여부를 붙입니다. 매각물건명세서와 현황조사서를 읽되, 적힌 내용만으로 사실관계가 확정됐다고 여기지는 않습니다. 계약서와 전입 관련 자료를 확인할 수 있는 범위까지 확인하고, 날짜나 보증금이 불분명하면 그 불확실성을 입찰가에 반영합니다.
가령 예상 낙찰가가 2억 원이고 시세가 2억 5천만 원이라면 겉으로는 5천만 원이 남아 보입니다. 그런데 인수할 가능성이 있는 보증금 잔액이 4천만 원이면 취득세와 수리비, 금융비용, 명도에 드는 시간까지 넣었을 때 숫자가 완전히 달라집니다. 현장에서 싸 보이는 물건이 꼭 싼 물건은 아니었습니다. 세입자의 권리관계를 확인할 수 없을 때 초보 투자자가 입찰을 쉬어 가는 건 겁이 아니라 비용을 통제하는 선택입니다.
세입자라면 이사 순서도 챙겨야 한다
집주인이 바뀌었다는 연락을 받으면 우선 등기부에서 새 소유자를 확인하고, 기존 계약서와 보증금 지급 내역, 전입일과 확정일자를 한곳에 모아두는 게 좋습니다. 보증금 반환 전까지 점유와 전입을 유지해야 할 상황인지도 확인해야 합니다. 계약이 끝났는데 보증금을 못 받아 먼저 이사해야 한다면, 임차권등기명령을 신청한 뒤 실제 등기가 마쳐졌는지 확인하는 순서가 중요합니다. 신청만 해놓고 전출하면 이미 갖춘 권리를 지키는 데 문제가 생길 수 있습니다.
새 집주인이 계약서를 다시 쓰자고 해도 날짜와 보증금, 기간을 무심코 바꾸지 않는 편이 낫습니다. 단순히 임대인 이름을 확인하는 일과 기존 계약 조건을 새로 합의하는 일은 다릅니다. 경매가 진행 중이라면 배당요구 종기와 예상 배당액도 따로 확인해야 합니다. 보증금이 얼마인지보다 실제로 어디에서 얼마를 회수할 수 있는지가 더 급한 문제입니다.
제가 입찰장에서 배운 건 소유자 이름 하나보다 날짜와 돈의 흐름이 중요하다는 사실입니다. 집주인이 바뀌어도 보증금 채권이 사라지는 건 아닙니다. 다만 누구에게, 언제, 얼마를 요구할 수 있는지는 매매와 경매의 경위, 대항력, 배당 결과를 놓고 차근차근 따져야 합니다.
