집주인 바뀌면 전세 연장 직접 확인해보니
경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 가장 자주 듣는 말이 있습니다. “집주인이 바뀌었다는데 전세도 다시 계약해야 하나요?” 매매로 소유자가 바뀐 집에서도 비슷한 걱정을 합니다. 전세 만기까지 시간이 남았는데 새 집주인이 보증금을 올리거나 나가 달라고 하면, 어디부터 확인해야 할지 막막하죠.
집주인이 바뀌어도 기존 전세가 바로 끝나지는 않습니다
집을 넘겨받았다고 해서 새 소유자가 기존 계약을 마음대로 없앨 수는 없습니다. 세입자가 집을 인도받아 거주하고 전입신고를 마쳐 대항력을 갖췄다면, 주택임대차보호법상 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 기존 계약의 기간과 보증금 조건도 이어지고, 만기에 보증금을 돌려줄 의무 역시 새 집주인에게 넘어가는 게 원칙입니다.
그래서 “명의가 바뀌었으니 계약서를 새로 쓰고 보증금도 다시 보내 달라”는 말을 듣더라도 바로 움직이면 안 됩니다. 등기사항증명서에서 실제 소유권 이전이 끝났는지 확인하고, 새 계약서에 보증금·만기·특약이 어떻게 적혔는지 기존 계약서와 나란히 놓고 봐야 합니다. 이름만 바꾸는 줄 알았는데 계약 기간이나 보증금 반환 조건이 달라져 있으면 이야기가 달라집니다.
다만 경매로 집주인이 바뀌었다면 확인할 것이 하나 더 있습니다. 경매에서는 임차인의 대항력 취득 시점과 선순위 권리의 날짜에 따라 낙찰자에게 계약을 주장할 수 있는지가 갈립니다. 일반 매매에서 집주인이 바뀐 경우와 똑같이 생각하면 위험합니다. 저는 경매 물건을 볼 때도 전입일, 점유 여부, 확정일자, 근저당권 설정일을 따로 적어 놓고 순서를 맞춰 봅니다.
전세 연장은 새 집주인에게 언제 말해야 할까요
집주인 바뀌면 전세 연장도 새 소유자와 이야기하는 것이 기본입니다. 세입자가 계약갱신요구권을 쓰려면 임대차가 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 의사가 임대인에게 도달해야 합니다. 이 권리는 원칙적으로 한 번 행사할 수 있고, 갱신되면 임대차 기간을 2년으로 봅니다.
말로만 전하면 나중에 “들은 적 없다”는 다툼이 생기기 쉽습니다. 새 집주인의 소유권 이전을 등기로 확인한 뒤, 계약 주소와 만기일을 적어 “계약갱신요구권을 행사해 기존 계약의 갱신을 요구합니다”라고 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 보내는 편이 안전합니다. 소유권 이전 전후로 임대인이 바뀌는 시기라면 통지 상대와 도달 시점이 특히 중요합니다. 답장이 없더라도 보낸 화면과 수신 기록은 보관해 두세요.
서로 아무 통지도 하지 않아 묵시적으로 갱신되는 경우도 있습니다. 하지만 묵시적 갱신과 세입자가 갱신요구권을 명확히 행사한 경우는 나중에 권리 사용 여부를 따질 때 차이가 납니다. 계속 살 생각이 확실하다면 침묵에 기대기보다 의사를 분명하게 남기는 쪽을 권합니다.
새 집주인이 실거주하겠다며 거절한다면
여기서 많이 헷갈립니다. 세입자가 먼저 갱신을 요구했으니 새 집주인은 무조건 거절할 수 없다는 말도, 새 집주인이 실거주한다고 말만 하면 무조건 나가야 한다는 말도 정확하지 않습니다. 주택임대차보호법은 임대인이나 그 직계존속·직계비속의 실제 거주를 갱신거절 사유로 정합니다. 대법원은 집을 넘겨받아 임대인 지위를 승계한 사람도 법에서 정한 갱신거절 기간 안이라면 자신의 실거주를 이유로 거절할 수 있다고 봤습니다.
예를 들어 만기가 8월 말인데 5월에 소유권 이전이 끝나고 새 집주인이 그 기간 안에 실거주를 통지했다면, 세입자가 이미 갱신을 요구했더라도 날짜와 실제 거주 의사를 따져야 합니다. 반대로 기간이 지난 뒤 갑자기 “내 집이니 나가라”고 하는 상황이라면 그 말만 듣고 이삿짐부터 싸서는 안 됩니다. 통지 날짜, 소유권 이전 날짜, 주고받은 메시지를 함께 확인해야 합니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 법에서 정한 기간 안에 제3자에게 다시 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 다만 의심만으로 보증금 반환일이나 이사 일정을 멈출 수는 없으니, 분쟁이 생겼다면 증거를 챙겨 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 전문가에게 사안을 보여주는 게 좋습니다.
보증금 올리자는 말보다 먼저 확인할 것
계약갱신요구권을 행사해 갱신할 때 보증금 증액은 법에서 정한 한도, 원칙적으로 기존 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다. 전세금 3억 원이라면 5%는 1,500만 원입니다. 그렇다고 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 자동으로 1,500만 원을 더 줘야 하는 건 아닙니다. 증액청구에는 법에서 정한 요건이 있고, 실제 조건은 협의할 부분입니다. 별도의 새 계약을 합의해 체결하는 상황인지도 구분해야 합니다.
저라면 돈 이야기에 앞서 세 가지를 확인합니다. 새 소유자 명의의 등기사항증명서, 기존 계약서와 보증금 지급 내역, 그리고 해당 집의 최근 전세 시세입니다. 보증금이 늘어난다면 추가 지급 전에 등기상 새 담보권이나 압류가 생겼는지도 다시 봅니다. 기존 계약서 원본은 버리지 말고, 변경 내용을 적은 서류와 함께 보관하는 편이 낫습니다.
새 집주인과 조건이 잘 맞아도 보증금이 제때 돌아올 수 있는지는 별개의 문제입니다. 경매 현장에서 제가 여러 번 본 것은 계약서 한 장보다 권리 순서와 보증금 규모가 더 큰 차이를 만든다는 점입니다. 집주인이 바뀌었다는 연락을 받았다면, 연장 답변을 서두르기 전에 등기와 날짜부터 차분히 맞춰 보셨으면 합니다.
