경매 공부하기를 10년 해보니 첫 입찰이 달라졌다

법원 입찰장에 처음 갔을 때 제 눈에 들어온 건 최저가였습니다. 시세보다 1억 원쯤 싸 보이는 아파트가 있었거든요. 그런데 서류를 다시 읽으니 임차인의 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있었습니다. 그날 입찰표를 접었습니다. 경매 공부하기는 싸게 사는 기술보다, 내가 떠안을 돈을 먼저 찾아내는 연습에 가깝습니다.

처음 한 달은 낙찰보다 물건 읽기에 썼다

초보 때는 낙찰 후기부터 찾아보게 됩니다. 몇 퍼센트 싸게 샀다는 이야기가 재미있으니까요. 하지만 입찰장에서는 낙찰가만으로 수익을 알 수 없습니다. 대출이 예상보다 적게 나오거나, 점유자를 내보내는 데 시간이 걸리면 계산이 금방 달라집니다.

저는 처음 시작하는 분에게 집에서 갈 수 있는 지역의 아파트나 빌라를 골라, 입찰하지 않을 물건까지 열 건 정도 읽어보라고 말합니다. 대법원 경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 나란히 펼칩니다. 매각물건명세서에는 매각 조건과 인수 가능성을, 현황조사서에는 점유 관계를, 감정평가서에는 건물 상태와 평가 당시의 정보를 표시합니다. 세 문서의 내용이 서로 다르면 그 차이부터 확인해야 합니다.

감정가도 현재 시세와 같다고 놓으면 곤란합니다. 감정 시점 이후 시장이 움직였을 수 있고, 사진에 보이지 않는 수리비가 생길 수도 있습니다. 문서 한 장을 읽고 다음 장으로 넘어가기보다, 같은 물건을 세 문서가 어떻게 다르게 설명하는지 보는 편이 공부가 됩니다.

등기부의 날짜 하나가 입찰가를 바꾼다

권리분석에서 가장 먼저 하는 일은 등기사항증명서의 권리와 임차인의 정보를 시간순으로 놓는 겁니다. 흔히 말하는 말소기준권리를 찾은 뒤, 그보다 앞선 권리와 점유 관계를 따져봅니다. 다만 ‘근저당권 뒤에 적힌 건 다 없어진다’는 식으로 외우면 위험합니다. 권리의 종류와 배당요구 여부에 따라 매수인이 인수할 부담이 달라질 수 있습니다. 민사집행법도 전세권이나 등기된 임차권 등의 소멸과 인수를 구분합니다.

주택 임차인을 볼 때는 전입신고 날짜만 적어두지 않습니다. 실제 인도 여부, 확정일자, 배당요구, 보증금 액수와 예상 배당액을 함께 봅니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 생기는 것이 원칙입니다. 근저당권 설정일과 하루 차이로 순서가 갈리는 물건이라면, 날짜를 대충 읽고 입찰할 일이 아닙니다.

가령 보증금 1억 원인 임차인이 있고 낙찰대금에서 보증금 일부만 배당될 것으로 보인다면, 남은 돈을 누가 부담하는지 확인해야 합니다. ‘낙찰받으면 임차인이 알아서 나가겠지’라는 예상은 권리분석이 아닙니다. 서류만으로 판단이 안 서는 물건은 입찰을 쉬는 게 낫습니다. 저도 이해하지 못한 권리를 싸다는 이유로 사지는 않습니다.

현장에서는 서류에 없는 비용이 보인다

서류를 통과한 물건만 현장에 갑니다. 건물 외벽과 공용부 관리 상태, 실제 출입 동선, 주변 주차 상황을 봅니다. 문을 열어달라고 무리하게 요구하거나 점유자의 사생활을 침해할 필요는 없습니다. 관리사무소에서 확인할 수 있는 사항은 확인하고, 확인되지 않은 내용은 비용의 불확실성으로 남겨둡니다.

시세도 호가 한 건으로 잡지 않습니다. 같은 단지나 가까운 곳의 최근 실거래, 현재 매물의 상태, 층과 향을 비교합니다. 비슷한 평형이라도 내부 수리 상태에 따라 팔리는 속도가 다릅니다. 빌라처럼 거래가 드문 물건은 더 보수적으로 봅니다. 매도인이 부른 가격과 실제로 손에 쥘 금액 사이에는 차이가 있으니까요.

명도 역시 서류의 ‘점유자 있음’ 한 줄로 끝나지 않습니다. 협의가 길어지면 이자와 관리비가 쌓이고, 수리 일정도 밀립니다. 점유자의 권리가 복잡하거나 현장 상황을 확인하기 어렵다면 예상 명도비를 숫자 하나로 고정하지 않습니다. 시간까지 비용으로 넣어야 입찰가가 현실에 가까워집니다.

입찰표를 쓰기 전에 잔금을 계산한다

연습할 때는 예상 매도가에서 비용을 거꾸로 빼서 입찰 상한을 정합니다. 예를 들어 2억 6천만 원에 팔 수 있다고 가정한 물건에 2억 2천만 원을 쓰면 차이는 4천만 원입니다. 여기서 취득 관련 세금과 비용 400만 원, 명도 300만 원, 수리 800만 원, 금융비용 500만 원, 매도 중개비 200만 원을 가정하면 1천800만 원이 남습니다. 양도 관련 세금과 예상 밖의 비용을 반영하기 전 금액입니다. 수리비가 500만 원만 늘어도 숫자가 확 줄어듭니다.

경락잔금대출은 낙찰 뒤에 처음 알아보면 늦습니다. 물건 종류와 본인 소득, 기존 대출에 따라 가능 금액과 조건이 달라지니 입찰 전에 금융기관에 확인합니다. 대출이 줄었을 때 메울 현금도 계산해 둡니다. 법원 경매의 매수신청 보증금은 통상 최저매각가격의 10분의 1이지만, 법원이 달리 정할 수 있어 해당 사건의 매각 조건을 직접 확인해야 합니다.

입찰장에서는 남들이 쓰는 금액을 볼 수 없는데도 괜히 마음이 급해집니다. 저는 전날 적어둔 상한을 넘기지 않는 쪽을 택합니다. 낙찰을 놓친 날은 다음 물건을 보면 됩니다. 권리와 비용을 놓친 낙찰은 그날부터 오래 따라옵니다.