임대차계약서 한 장을 다시 봤더니 입찰가가 달라졌다

입찰 전날 임대차계약서 사본을 다시 펼쳐본 적이 있습니다. 매각물건명세서에는 보증금 8천만 원인 임차인이 적혀 있었는데, 계약서 뒤에 붙은 갱신 합의서에는 보증금이 1억 원으로 올라 있더군요. 입찰가를 적기 전에 2천만 원의 행방부터 확인해야 했습니다. 경매에서 임대차계약서는 보증금 숫자 하나 읽고 덮을 서류가 아닙니다.

계약서 첫 장에서 금액보다 먼저 보는 것

저는 임대인, 임차인, 집 주소와 호수를 먼저 맞춥니다. 등기사항증명서의 소유자와 계약서의 임대인이 다르면 누가 어떤 권한으로 계약했는지 확인해야 합니다. 다가구주택의 ‘201호’처럼 현장에서 쓰는 호수와 공부상 표시가 다른 경우도 있습니다. 이럴 때는 주소가 비슷하다는 이유로 같은 공간이라고 넘기지 않습니다.

그다음 계약일, 보증금, 월세, 계약 기간, 잔금일을 차례로 봅니다. 계약서에 보증금 1억 원이라고 쓰여 있어도 그 돈이 실제로 지급됐는지는 별개입니다. 계약금과 잔금 영수증, 계좌이체 내역이 확인되는지 살펴야 합니다. 경매 서류에서 그런 자료를 볼 수 없다면 ‘확인되지 않았다’고 적어 두는 편이 낫습니다. 빈칸을 내 추측으로 채우면 입찰가도 틀어집니다.

특약도 지나치기 쉽습니다. 보증금 증액, 임대차 대상 공간, 수리비 부담처럼 권리관계나 비용에 영향을 줄 수 있는 내용은 본문과 함께 읽어야 합니다. 다만 특약에 무엇이 적혀 있든 그것만으로 경매 매수인에게 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다. 계약 당사자 사이의 약속과 매수인이 인수하는 권리는 구분해서 판단합니다.

계약 날짜만으로 선순위 임차인을 판단하면 위험하다

초보 투자자가 가장 자주 묻는 건 “계약서가 근저당보다 빠른데 선순위 아닌가요?”입니다. 주택임대차보호법상 대항력은 계약서 작성일만으로 생기지 않습니다. 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생깁니다. 그래서 계약일이 빠르더라도 실제 입주일과 전입신고일이 늦으면 판단이 달라집니다.

확정일자도 따로 봐야 합니다. 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 배당에서 우선변제를 주장할 수 있습니다. 대항력과 우선변제권은 쓰임이 다른 권리입니다. 저는 계약일, 입주일, 전입일, 확정일자, 근저당 설정일을 한 줄에 놓고 시간 순서로 읽습니다. 계약서에 적힌 입주 예정일만으로 실제 인도일을 확정하지도 않습니다.

예를 들어 근저당 설정일이 4월 10일이고 임차인의 계약일이 4월 1일이어도, 입주와 전입신고가 4월 15일에 이뤄졌다면 계약일 하나만 보고 근저당보다 앞선다고 말할 수 없습니다. 반대로 전입일이 빨라 보이는 물건도 실제 점유 여부와 주소 표시를 확인해야 합니다. 하루 차이처럼 보여도 보증금 부담을 누가 지는지에 영향을 줄 수 있는 부분입니다.

갱신 합의서와 배당요구까지 붙여서 읽는다

처음 계약서 한 장만 받았을 때 저는 계약이 그대로 유지됐다고 가정하지 않습니다. 갱신 계약서나 증액 합의서가 있는지, 보증금이 언제 얼마만큼 바뀌었는지 확인합니다. 최초 보증금과 나중에 올린 금액은 권리 판단에서 같은 순서로 취급되지 않을 수 있습니다. 임차인이 주장하는 보증금과 매각물건명세서에 적힌 금액이 다르면 입찰 전에 차이가 생긴 이유를 찾아야 합니다.

배당요구 여부도 중요합니다. 대항력 있는 임차인이 배당을 요구했고 배당에서 보증금을 전부 받는지, 일부만 받는지에 따라 매수인의 부담이 달라질 수 있습니다. 주택임대차보호법은 경매로 임차권이 소멸하는 경우에도 대항력 있는 임차인이 보증금을 모두 변제받지 못했다면 그 임차권이 소멸하지 않는다고 정합니다. ‘배당요구를 했으니 낙찰자가 신경 쓸 일이 없다’는 말은 위험합니다.

가령 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 원이고 배당 예상액이 6천만 원이라면, 남은 4천만 원을 검토 대상에 넣어야 합니다. 이 수치는 설명을 위한 예시일 뿐입니다. 실제 배당액은 다른 권리와 채권, 절차 진행에 따라 달라집니다. 저는 예상 배당표를 하나 써 본 뒤 남을 수 있는 보증금까지 매수 비용에 넣고 입찰 가능 금액을 계산합니다.

서류가 서로 다르면 입찰 전에 멈춘다

임대차계약서와 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서는 같은 물건을 다른 각도에서 보여줍니다. 대법원 경매정보에는 매각물건명세서와 현황조사서 등이 공개되지만, 그중 한 장만 읽고 현장 상황까지 확인했다고 생각하면 곤란합니다. 임차인이 직접 제출한 자료의 내용, 집행관 조사 결과, 등기 기록이 맞지 않는 이유를 짚어야 합니다.

제가 보는 순서는 단순합니다. 계약서의 당사자와 목적물을 확인하고, 전입일과 점유 시점을 대조하고, 확정일자와 등기 순서를 비교합니다. 이어서 갱신·증액 서류와 배당요구 내역을 살핀 뒤, 인수할 가능성이 있는 보증금을 보수적으로 계산합니다. 서류에 없는 사실은 주민등록 관련 자료나 현장 확인 등 가능한 방법으로 더 확인합니다. 그래도 풀리지 않는 차이는 ‘괜찮겠지’라는 말로 지우지 않습니다.

낙찰가가 시세보다 싸 보여도 인수할 보증금, 취득 비용, 수리비, 명도에 드는 시간과 비용을 더하면 이야기가 달라집니다. 임대차계약서에 남은 한 줄이 수익을 바꿀 수 있다는 걸 현장에서 여러 번 봤습니다. 확인할 수 없는 부분이 큰 물건이라면, 저는 입찰표에 숫자를 적지 않고 돌아오는 쪽을 택합니다.