상가임대 수익만 보고 입찰했다가 다시 계산한 이야기

몇 해 전 경매로 나온 1층 상가를 보러 갔을 때, 중개업소마다 같은 말을 했다. “여긴 월세 170만 원은 받아요.” 숫자만 들으면 괜찮았다. 그런데 평일 점심과 저녁에 다시 가보니 옆 점포 두 곳이 비어 있었고, 맞은편에서는 새 상가를 짓고 있었다. 상가임대는 받을 수 있다는 월세보다 실제로 들어올 임차인을 확인하는 일부터 시작한다.

월세 170만 원이라는 말의 무게

중개업소에 적힌 희망 임대료는 실거래 임대료가 아니다. 나는 같은 건물과 인근 골목의 공실을 먼저 세고, 비어 있는 기간을 물어본다. 관리비가 높은지, 주차가 되는지, 간판이 보이는지도 같이 본다. 같은 1층이라도 출입구가 안쪽으로 들어가 있으면 임차인의 반응이 달라진다.

이때는 보증금 3천만 원에 월세 170만 원을 받을 수 있다는 설명을 들었다. 하지만 가까운 빈 점포는 월세 140만 원에 내놓고도 몇 달째 임차인을 찾고 있었다. 나는 수익 계산에 170만 원을 넣되, 실제 계약은 140만 원이 될 가능성도 따로 적었다. 월 30만 원 차이는 1년에 360만 원이다. 입찰가를 정할 때 무시하기 어려운 돈이다.

업종도 확인해야 한다. 음식점을 받을 생각이라면 배기시설과 전력 용량, 급배수, 건물 관리규약을 봐야 한다. 예전에 간판 자리만 보고 음식점 임대를 예상했다가 배기시설 설치가 쉽지 않다는 말을 현장에서 들은 적이 있다. 그 뒤로는 ‘될 것 같다’는 중개인의 말만으로 예상 임대료를 올리지 않는다.

임차인이 있으면 계약서보다 날짜를 먼저 본다

경매 상가에 영업 중인 임차인이 있으면 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 상가건물임대차현황서를 나란히 놓는다. 임차인이 건물을 인도받아 점유한 날, 사업자등록 신청일, 확정일자, 선순위 권리가 설정된 날을 각각 적어야 한다. 상가건물 임대차보호법상 건물 인도와 사업자등록 신청을 갖춘 임대차의 대항력은 그다음 날부터 생긴다. 확정일자는 경매·공매에서 보증금의 우선변제를 따질 때 별도로 중요하다.

내가 초보 때 가장 경계하지 못한 건 ‘배당받겠다고 했으니 보증금은 끝났다’는 식의 말이었다. 실제 배당액과 선순위 여부를 확인하기 전에는 그렇게 계산하면 안 된다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 모두 변제되지 않으면 매수인이 남은 반환 의무를 떠안을 수 있다. 반대로 임차인이 있다고 해서 모든 보증금을 매수인이 인수하는 것도 아니다. 사건별 권리 순서와 배당 결과가 갈린다.

2026년부터 상가건물임대차현황서에는 사업자등록 신청일과 정정신고일이 구분돼 표시된다. 법원행정처가 이 차이를 강조한 이유도 날짜를 혼동하면 대항력 판단이 틀어질 수 있기 때문이다. 서류에 적힌 날짜와 현장 점유 상태가 맞지 않거나 계약 내용이 불분명하다면, 나는 입찰을 서두르지 않는다.

공실 세 달을 넣으니 수익이 달라졌다

가령 낙찰가가 2억 4천만 원이고 취득 관련 비용을 1천200만 원, 수리비를 1천500만 원으로 잡으면 투입액은 2억 6천700만 원이다. 월세 170만 원을 열두 달 내내 받으면 연 2천40만 원이다. 이 숫자만 보면 연 임대료가 투입액의 약 7.6%다.

그런데 임차인을 구하는 데 세 달이 걸리면 그해 임대료는 1천530만 원으로 줄어든다. 소유자가 부담할 비용을 연 240만 원으로 가정하면 1천290만 원이 남아 투입액 대비 약 4.8%다. 여기에 대출 1억 2천만 원, 금리 연 6%를 가정하면 이자 720만 원을 빼고 연 570만 원이다. 소득세와 대출 원금 상환 전 금액이다. 금리와 실제 비용은 물건과 대출 조건에 따라 달라진다.

보증금 3천만 원을 받으면 통장 잔고는 늘지만, 계약이 끝나면 돌려줘야 할 돈이다. 수익으로 더하지 않는다. 또 임차인이 바뀔 때 도배나 설비 수리, 중개보수, 임대료를 받지 않는 기간이 생길 수 있다. 상가임대 수익률은 만실인 첫해의 숫자보다 임차인이 나가는 해의 숫자로 보는 편이 내게는 더 현실적이었다.

낙찰 뒤 계약에서 다시 비용이 샌다

상가를 낙찰받으면 임대만 놓으면 끝이라고 생각하기 쉽다. 점유자가 있다면 인도 시점부터 확인해야 한다. 기존 임차인의 권리가 남는 사건인지, 명도 협의가 필요한 사건인지에 따라 새 임차인을 받을 수 있는 날짜가 달라진다. 그 날짜를 확정하지 못한 채 새 계약부터 약속하면 임대인도 곤란해진다.

새 상가임대 계약에서는 월세 외에 관리비 항목과 부담 주체, 시설 고장 수리, 원상회복 범위를 문장으로 적는다. 상가건물 임대차보호법에는 임차인이 임대인에게 관리비 부과 내역의 제공을 요청할 수 있는 규정도 있다. 계약 전부터 공용 관리비와 개별 사용료를 구분해 두면 나중에 다툴 일이 줄어든다. 권리금 역시 내가 자동으로 받는 돈으로 계산하지 않는다. 기존 임차인과 새 임차인 사이의 영업 가치가 걸린 문제라서 임대 조건과 별도로 봐야 한다.

그 상가는 결국 입찰하지 않았다. 월세 170만 원이라는 숫자보다 주변 공실과 임차인 권리, 수리비의 불확실성이 더 크게 보였기 때문이다. 좋은 상가는 낙찰받는 순간보다 몇 년 동안 세입자가 버티며 월세를 낼 수 있을 때 값어치를 한다. 나는 지금도 상가임대 물건을 보면 먼저 빈 점포부터 센다.