헬스장매매 계약서 쓰기 직전에 발 뺀 이유
얼마 전 지인이 헬스장 하나를 인수하겠다며 장부를 들고 왔습니다. 매장은 180평, 역세권 2층, 보증금 5천만 원에 월세 420만 원. 양도인은 권리금 8천만 원을 불렀고, 월 매출은 3천만 원 넘는다고 했습니다. 숫자만 보면 나쁘지 않았죠. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 런닝머신도, 인테리어도 아니었습니다. 남아 있는 회원권과 PT 선수금이었습니다.
경매도 그렇습니다. 겉으로 싼 물건보다 무서운 게 숨어 있는 돈입니다. 헬스장매매도 똑같습니다. 기구가 많고 회원이 많아 보여도, 그 회원이 앞으로 돈을 내줄 사람인지 이미 돈을 낸 사람인지에 따라 완전히 다른 물건이 됩니다.
매출보다 먼저 봐야 할 돈의 방향
양도인이 보여준 매출표에는 최근 3개월 카드 매출이 월 2,800만 원에서 3,200만 원 사이로 찍혀 있었습니다. 초보 매수자는 여기서 마음이 흔들립니다. 근데 헬스장은 당월 매출만 보면 착시가 심합니다. 12개월 회원권을 한 번에 결제하면 그달 매출은 확 올라가지만, 실제로는 앞으로 1년 동안 시설을 써야 하는 손님을 이미 떠안은 겁니다.
제가 확인한 사례에서는 잔여 회원권이 1,100개월 정도 남아 있었습니다. 월 이용료를 6만 원으로만 잡아도 6,600만 원어치 서비스를 이미 팔아놓은 상태였죠. 여기에 PT 잔여 회차가 700회 넘게 있었습니다. 트레이너 급여를 회당 2만 원으로만 잡아도 1,400만 원입니다. 이건 매출이 아니라 인수자가 처리해야 할 부채에 가깝습니다.
장부에서 꼭 나눠야 하는 항목
- 최근 12개월 카드 매출과 현금 매출
- 회원권 신규 결제액과 재등록 결제액
- 잔여 회원권 개월 수
- PT 잔여 회차와 담당 트레이너 정산 방식
- 환불 요청 중인 회원 수
- 락커, 운동복, 개인 보관함 선결제 내역
여기서 양도인이 얼버무리면 저는 거의 멈춥니다. 경매에서 점유자 말만 듣고 들어가지 않는 것처럼, 헬스장도 매도인 말보다 원장부와 결제 내역을 봐야 합니다.
임대차가 흔들리면 기구는 고철값입니다
헬스장매매에서 또 하나 크게 놓치는 게 임대차입니다. 헬스장은 이전이 쉽지 않습니다. 바닥 보강, 샤워실, 탈의실, 냉난방, 전기 용량, 간판 위치까지 다 묶여 있습니다. 임대차가 불안하면 권리금은 순식간에 증발합니다.
상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권은 전체 임대차기간 10년 범위에서 문제 됩니다. 다만 헬스장을 인수할 때 내가 새 임차인으로 계약을 다시 쓰는지, 기존 임차권을 양수하는지, 임대인이 어떤 조건을 붙이는지에 따라 계산이 달라집니다. 그래서 저는 양도인과 먼저 말하지 않고 임대인을 따로 만납니다. 월세 인상 계획, 보증금 증액, 업종 승낙, 원상복구 범위까지 직접 확인합니다.
실제로 권리금 6천만 원짜리 헬스장을 보러 갔는데 임대인이 재계약 때 월세를 350만 원에서 520만 원으로 올리겠다고 한 적이 있었습니다. 매도인은 이 얘기를 슬쩍 숨겼죠. 월 170만 원 차이면 1년에 2,040만 원입니다. 3년이면 6천만 원이 넘습니다. 권리금이 싼 게 아니라 이미 임대료로 빠져나갈 돈이 숨어 있었던 겁니다.
기구 가격은 새것 기준으로 보면 안 됩니다
헬스장 매도인은 보통 이렇게 말합니다. 기구만 해도 1억 넘게 들었다고요. 맞을 수도 있습니다. 하지만 매수자가 사는 건 새 기구가 아니라 중고 기구입니다. 특히 러닝머신, 천국의 계단, 사이클 같은 유산소 장비는 사용 시간이 길면 수리비가 꽤 나옵니다. 모터, 벨트, 계기판이 한 번씩 터지면 몇십만 원은 쉽게 나갑니다.
저는 기구 목록을 받을 때 구입 연도, 제조사, 수량, 리스 여부, 할부 잔액을 같이 받습니다. 리스 장비를 양도인이 자기 물건처럼 설명하는 경우도 있습니다. 이건 경매에서 임차인 보증금을 빼먹는 것과 비슷합니다. 내 것이 아닌데 가격에 넣어버리는 거죠.
현장에서 직접 보는 체크 포인트
- 유산소 장비 작동 소음과 벨트 밀림
- 웨이트 머신 케이블 마모와 핀 상태
- 덤벨 누락 구간과 랙 흔들림
- 샤워실 누수, 배수 냄새, 온수 용량
- 냉난방기 연식과 전기 기본요금
- 간판, 인테리어, 철거 원상복구 범위
제가 본 물건 중에는 권리금 4천만 원을 깎아도 안 들어간 곳이 있었습니다. 이유는 단순했습니다. 기구보다 천장 누수와 샤워실 방수 문제가 더 컸습니다. 헬스장은 물 쓰는 공간이 많아서 누수 한 번 나면 영업 이미지가 바로 무너집니다.
신고, 직원, 회원 민원까지 같이 인수됩니다
헬스장은 그냥 간판 바꿔 달고 운영하는 업종이 아닙니다. 체육시설법에서 체력단련장업은 신고 체육시설업으로 분류됩니다. 양도양수 때 관할 지자체에 신고 변경이 필요한지, 시설 기준에 걸리는 부분은 없는지 먼저 확인해야 합니다. 정부24 민원 안내에도 체육시설업 신고와 변경신고 절차가 따로 잡혀 있습니다.
직원 문제도 큽니다. 트레이너가 프리랜서인지 근로자인지, 미지급 수당이 있는지, 회원과 개인 PT 계약을 따로 맺었는지 봐야 합니다. 인수 후에 인기 트레이너가 나가면 회원도 같이 빠집니다. 반대로 트레이너에게 정산이 밀려 있으면 새 대표에게 불만이 몰립니다.
회원 민원은 더 현실적입니다. 헬스장 이름은 그대로인데 사장만 바뀌면 회원들은 기존 약속이 당연히 이어진다고 생각합니다. 휴회 기간, 양도 가능 여부, 환불 규정, 이벤트 회원권 조건을 문서로 못 받으면 나중에 매일 카운터에서 싸우게 됩니다. 숫자로 계산되지 않는 피로가 여기서 생깁니다.
제가 보는 인수 가격 계산법
저는 헬스장매매를 볼 때 권리금에서 먼저 빼는 항목을 정합니다. 잔여 회원권 처리 비용, PT 잔여 회차 원가, 3개월 운영 적자 가능성, 시설 보수비, 임대료 인상분, 원상복구 예상액입니다. 이걸 뺀 뒤에도 남는 돈이 있어야 권리금 이야기를 합니다.
예를 들어 양도인이 권리금 8천만 원을 부른 매장이 있다고 칩시다. 잔여 회원권 부담을 3천만 원, PT 처리 원가를 1천만 원, 시설 보수비를 1천5백만 원, 초기 광고비와 운영 여유자금을 1천만 원으로 잡으면 이미 6천5백만 원이 빠집니다. 그럼 실제로 권리금으로 인정할 수 있는 돈은 1천5백만 원 안팎일 수 있습니다. 매도인은 서운해하지만, 매수자는 서운함으로 돈을 벌지 않습니다.
물론 좋은 헬스장도 있습니다. 재등록률이 높고, 임대차가 안정적이고, 기구 관리가 잘 되어 있고, 대표가 회원 데이터를 투명하게 보여주는 곳은 인수할 만합니다. 다만 그런 매장은 대개 싸지 않습니다. 싼 데는 이유가 있고, 비싼 데도 검증 없이 들어가면 비싼 수업료를 냅니다.
저라면 헬스장매매를 볼 때 멋진 인테리어보다 환불 장부를 먼저 봅니다. 회원 수보다 잔여 의무를 먼저 세고, 매출보다 임대차를 먼저 확인합니다. 경매장에서 배운 버릇이 여기서도 통합니다. 돈 버는 물건은 크게 떠드는 물건이 아니라, 찝찝한 숫자를 하나씩 지워도 아직 남는 물건입니다.
