호갱노노 켜놓고 경매 물건 따라가봤더니 보인 것들
얼마 전 인천 쪽 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 현장에 도착하기 전부터 호갱노노를 켜놓고 단지 분위기를 먼저 훑었습니다. 예전 같으면 부동산 세 군데 돌고, 관리사무소 앞에서 한참 서성이고, 근처 편의점 사장님한테 슬쩍 물어봤을 내용이 이제는 손바닥 안에서 어느 정도 보입니다. 그런데 이게 편해진 만큼 착각도 많이 생깁니다. 화면에서 보이는 숫자만 믿고 입찰가를 쓰면, 입찰장에서는 박수받을지 몰라도 잔금 치를 때 식은땀 납니다.
호갱노노는 시세표가 아니라 분위기 보는 도구에 가깝다
초보 분들이 가장 많이 하는 실수가 호갱노노에 찍힌 실거래가를 그대로 시세라고 보는 겁니다. 실거래가는 이미 지나간 거래입니다. 오늘 내가 낙찰받아서 두세 달 뒤 잔금 치르고, 명도까지 끝낸 다음 팔거나 전세 놓을 때 가격과는 다를 수 있습니다.
예를 들어 어떤 단지 전용 84㎡가 6억 2천만 원에 최근 거래됐다고 합시다. 겉으로 보면 기준이 생긴 것 같죠. 그런데 그 거래가 1층인지, 탑층인지, 올수리인지, 급매였는지, 특수관계 거래는 아닌지까지 봐야 합니다. 같은 동네 같은 평형이라도 층, 향, 조망, 동 위치 하나로 3천만 원에서 7천만 원 차이가 납니다. 경매에서는 이 차이가 수익과 손실을 가릅니다.
제가 호갱노노에서 먼저 보는 건 숫자 하나가 아니라 흐름입니다. 최근 6개월 거래가 끊겼는지, 매물 호가가 실거래보다 얼마나 위에 붙어 있는지, 전세가가 매매가를 받쳐주는지, 주변 단지와 가격 간격이 자연스러운지 봅니다. 가격이 싸 보이는 물건도 주변 단지보다 거래가 훨씬 안 되면 싸서 싼 게 아니라 안 팔려서 싼 경우가 있습니다.
경매 물건 볼 때 내가 실제로 확인하는 순서
경매 사이트에서 마음에 드는 물건을 찾으면 저는 바로 입찰가 계산부터 하지 않습니다. 먼저 호갱노노로 단지의 체온을 봅니다. 입찰장은 숫자 싸움처럼 보여도, 실제로는 빠져나올 수 있는 가격인지 확인하는 작업이 먼저입니다.
- 최근 실거래 3건 이상을 보고 최고가보다 최저가를 더 유심히 봅니다.
- 현재 매물 호가와 실거래가 차이가 큰지 확인합니다.
- 전세 실거래와 전세 매물이 충분한지 봅니다.
- 단지 댓글은 과하게 믿지 않되 반복되는 불만은 체크합니다.
- 주변 초등학교, 지하철, 대형 도로, 언덕 여부를 같이 봅니다.
특히 전세가 중요합니다. 낙찰 후 실거주할 게 아니라면 전세나 월세로 현금흐름을 맞춰야 하는데, 매매가만 보고 들어갔다가 전세가 약하면 자금이 묶입니다. 5억짜리 낙찰 물건인데 전세가 3억 2천만 원까지밖에 안 받쳐주면, 대출을 써도 자기자본이 꽤 들어갑니다. 여기에 취득세, 법무비, 체납 관리비, 수리비, 명도비까지 붙으면 계산이 확 달라집니다.
호갱노노 댓글은 현장 냄새가 나지만 그대로 믿으면 안 된다
호갱노노의 재미있는 부분은 댓글입니다. 단지 주민이 아니면 모를 이야기가 올라옵니다. 주차가 빡빡하다, 엘리베이터가 오래됐다, 특정 동은 소음이 심하다, 학원가 접근이 애매하다 같은 내용이죠. 이런 얘기는 임장할 때 꽤 도움이 됩니다.
근데 댓글은 감정이 섞입니다. 집을 팔고 싶은 사람은 좋게 말하고, 사고 싶은 사람은 눌러 말합니다. 세입자는 불편을 크게 쓰고, 집주인은 장점을 강조합니다. 그래서 저는 댓글을 판결문처럼 보지 않고 질문지처럼 봅니다. 댓글에 주차 문제가 반복되면 현장에서 밤 9시에 다시 가봅니다. 소음 얘기가 있으면 평일 출근 시간과 주말 저녁을 나눠서 봅니다.
예전에 한 단지는 댓글에 주차 불만이 계속 보였는데 낮에 가니 멀쩡했습니다. 그런데 밤 10시에 다시 가보니 단지 안쪽 이중주차가 심하고, 외부 도로까지 차가 밀려 있더군요. 낙찰가를 1천5백만 원 낮춰 썼고 결국 떨어졌습니다. 아깝냐고요? 전혀요. 그런 물건은 싸게 받아야 마음이 편합니다.
실거래가보다 더 무서운 건 거래량이다
경매 초보 때는 가격만 봅니다. 8억 하던 게 6억 8천이면 싸 보이고, 감정가 대비 75%면 기회처럼 보입니다. 그런데 10년쯤 하다 보니 거래량이 더 무섭습니다. 가격은 버틸 수 있어도 거래가 안 되면 출구가 막힙니다.
호갱노노에서 단지별 거래 흐름을 보면 어떤 단지는 하락장에도 한 달에 몇 건씩 거래됩니다. 이런 곳은 가격만 맞으면 팔립니다. 반대로 1년에 한두 건 거래되는 구축 나홀로 단지나 수요층이 좁은 대형 평형은 낙찰받고 나서 내가 매수자를 찾아 헤매야 합니다. 그때부터는 투자자가 아니라 영업사원이 됩니다.
제가 초보에게 자주 하는 말이 있습니다. 싸게 사는 것보다 나갈 수 있게 사는 게 먼저입니다. 경매는 낙찰받는 순간 끝나는 게임이 아닙니다. 잔금, 명도, 수리, 임대, 매도까지 이어지는 긴 과정입니다. 호갱노노는 이 중에서 시장의 숨소리를 듣는 데 꽤 괜찮은 도구입니다.
호갱노노만 보고 입찰하면 빠지는 함정
호갱노노가 좋아도 권리분석을 대신해주지는 않습니다. 선순위 임차인, 대항력, 배당요구, 말소기준권리, 유치권 주장, 법정지상권 같은 건 따로 봐야 합니다. 앱에서 단지가 좋아 보여도 등기부와 매각물건명세서가 지저분하면 초보는 멈추는 게 낫습니다.
또 하나는 수리비입니다. 호갱노노에서는 같은 평형 실거래가가 보이지만 내부 상태는 안 보입니다. 경매 물건은 내부 확인이 어려운 경우가 많습니다. 20년 넘은 아파트라면 도배 장판만 보고 끝날 수도 있지만, 싱크대, 욕실, 샷시, 보일러까지 손대면 2천만 원이 금방 넘어갑니다. 낙찰가를 쓸 때 최소 수리비와 최악의 수리비를 나눠 넣어야 합니다.
명도 비용도 빼먹으면 안 됩니다. 점유자가 협조적이면 좋지만 늘 그런 건 아닙니다. 이사비 협의, 인도명령, 강제집행 가능성까지 머릿속에 두고 계산해야 합니다. 수익률 8%로 보였던 물건이 명도 두 달 밀리고 수리비 늘어나면 3%도 안 남는 일이 실제로 있습니다.
내가 초보라면 이렇게 쓴다
처음 경매를 시작한다면 호갱노노를 입찰가 산정표처럼 쓰지 말고, 후보 물건을 걸러내는 필터로 쓰는 편이 낫습니다. 단지 흐름이 이상한 물건, 거래가 너무 적은 물건, 전세 수요가 약한 물건, 댓글에서 반복 불만이 나오는 물건은 일단 보수적으로 봐야 합니다.
그리고 마음에 드는 물건은 반드시 현장으로 이어가야 합니다. 낮에 한 번, 밤에 한 번, 가능하면 비 오는 날도 한 번 가보면 화면에서는 안 보이던 게 보입니다. 언덕이 생각보다 심하다든지, 상가 공실이 많다든지, 단지 입구 동선이 불편하다든지, 옆 단지와 분위기가 완전히 다르다든지요.
호갱노노는 좋은 도구입니다. 특히 예전처럼 발품만으로 모든 걸 확인하던 시절에 비하면 초보에게도 시장을 읽을 기회가 많이 열렸습니다. 다만 앱은 지도와 온도계일 뿐, 운전자는 결국 투자자 본인입니다. 화면 속 숫자가 마음을 들뜨게 할수록 등기부 한 줄, 임차인 한 명, 수리비 한 항목을 더 차분히 봐야 합니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤에는 호갱노노를 다시 켜고, 법원 서류를 다시 펴고, 계산기를 한 번 더 두드립니다. 그 습관이 돈을 벌어준 적보다 잃지 않게 막아준 적이 훨씬 많았습니다.
