북구 산하동 학원 경매, 2회 유찰 6천만

한줄 요약

이번 경매는 학원 용도로 등재된 물건으로, 2회 유찰되어 큰 폭의 할인된 가격에 입찰 기회를 제공합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4212

경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층402호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산광역시 북구 산하중앙2로에 위치한 강동블루마더테라스의 4층 402호입니다. 면적은 58.0㎡로, 학원 용도에 적합하게 설계되어 있습니다. 주변은 주거 지역으로, 교육 수요가 꾸준히 있을 가능성이 높습니다. 하지만 외관상 일부 파손이 있어 수리가 필요할 수 있다는 점은 주의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 6,860만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 학원의 실거래가는 약 1억 1,000만원 정도로, 이번 최저입찰가는 이보다 약 37% 저렴합니다. 현재 이 물건의 예상 낙찰가는 7,203만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 건물에 대해 2017년 8월 22일 설정된 근저당권입니다. 토지 관련해서는 2025년 4월 15일 압류가 있어, 근저당보다 후순위로 말소될 가능성이 큽니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 임차인의 전입 일자와 확정일자 유무를 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 학원 용도로 사용하지 않는다면 용도 변경이 필요할 수 있습니다. 현재 울산 북구는 인구 증가와 함께 교육 수요가 꾸준히 증가하고 있어, 학원으로서의 투자 가치는 나쁘지 않습니다. 하지만 파손된 부분의 수리 비용을 고려해야 하며, 예상 수익률은 연 5% 정도로 봅니다.

내가 입찰한다면

내 경험상으로는 예상 경쟁률이 중간 정도일 것입니다. 감정가 대비 큰 할인폭으로 인해 주목받을 가능성이 있지만, 학원이라는 용도와 수리 필요성을 고려한 입찰자들이 한정될 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 7,000만원대 초중반이며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 7,400만원 내외가 될 것입니다.