울주 두서면 부동산 경매, 2회 유찰 14.5억

한줄 요약

솔직히 말하면, 두 번 유찰로 가격이 많이 내려왔지만, 주변 환경과 권리문제에 대한 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 두서면 활천리 810-2

이 물건은 울산광역시 울주군 두서면 활천리에 위치한 5408.9㎡(1636.2평) 부동산입니다. 해당 지역은 케이씨씨울산일반산업단지와 인접하여 산업적인 측면에서는 괜찮을 수 있지만, 거주나 상업적 활용은 조금 더 고려가 필요할 것 같습니다. 교통은 다소 불편할 수 있으니, 이를 염두에 두어야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 29억 7,684만원이었지만, 현재 최저입찰가는 14억 5,865만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 상당한 할인율을 자랑하지만, 예상 낙찰가를 15억 3,158만원 전후로 본다면, 아직도 매력적인 가격대입니다. 하지만, 두 번의 유찰이 있었던 만큼, 왜 그렇게 되었는지 꼭 확인해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 4일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 일괄 매각이지만, 제외된 기계기구가 있다는 점, 그리고 제시외 건물이 포함되어 있다는 점을 주의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인할 필요가 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으므로, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 산업단지와의 인접성에서 오는 호재가 있지만, 구체적인 활용 방안이 명확하지 않다면 리스크를 감수해야 할 수도 있습니다. 예상 수익률은 명확하지 않지만, 산업 용도로 활용 시에는 긍정적일 수 있습니다. 그러나 거주나 상업적 용도로는 신중히 접근해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 두 번의 유찰 때문에 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 근접한 15억 정도가 적절할 것 같습니다. 취등록세는 약 7,045만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 15억 7천만원 정도로 보입니다. 내 경험상, 이 물건은 산업적 활용 계획이 확실히 있다면 입찰할 가치가 있지만, 그렇지 않다면 신중히 재고해야 합니다.