양산 가산리 부동산 경매, 2회 유찰 15.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 땅 크기에 비해 접근성 문제와 관리가 안된 상태가 걸림돌이 될 수 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 동면 가산리 483-2

경상남도 양산시 동면 가산리에 위치한 이 부동산은 정말 넓은 면적을 자랑합니다. 무려 235,746㎡, 평수로는 71,313.2평에 달합니다. 일괄매각 대상이지만 일부 경량철골구조물과 창고용 구조물, 물탱크 등은 매각에서 제외됩니다. 솔직히 말하면, 지적도상 맹지라는 것이 제일 큰 단점인데요, 다행히 임도가 개설되어 있어 그나마 접근이 가능합니다. 하지만 주변 환경을 보면, 이 토지는 과수원으로 이용되었으나 현재 관리가 이루어지지 않아 정확한 상태 파악이 어려운 상태입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 32억 2,872만원이었으나 2회 유찰되면서 최저입찰가는 15억 8,207만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 무려 51% 할인된 가격이죠. 인근 시세와 비교할 때, 솔직히 말해 이 가격이 매력적으로 보일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 대략 16억 6,117만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2013년 12월 24일과 2016년 2월 5일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하겠지만, 현재로서는 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 목측으로 확인되지 않는 미확인 분묘가 있을 수 있어 응찰 전에 반드시 현장 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명도 필요하니 매각결정기일 전까지 준비해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 사실상 대규모 토지 투자입니다. 예상 수익률을 따지기보다는 장기적인 관점에서 토지 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 맹지라는 점과 관리가 안 된 상태, 그리고 미확인 분묘 가능성 등은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 이 물건의 입찰 경쟁률은 그렇게 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 감정가 대비 약간 낮은 16억 전후에서 결정하면 무난할 것으로 보입니다. 취등록세 약 7,641만원을 포함해 총 투자금을 계산해봐야 합니다. 이 물건에 입찰한다면, 임도 개설을 통한 접근성 보강과 토지 활용 방안을 먼저 고민해야 할 것입니다.