부산 개금동 아파트 경매, 1회 유찰 5.3억

한줄 요약

이 물건은 대지권 미등기로 인한 리스크가 있지만, 저렴한 가격이 매력적입니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 부산진구 엄광로62번길 61, 5동 2층202호 (개금동,고원아파트)

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 고원아파트 5동 2층 202호입니다. 면적은 14379.7㎡로 상당히 넓은 편입니다. 주변에는 편의시설과 교통이 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리한 위치입니다. 다만, 대지권이 미등기 상태라는 점은 눈여겨봐야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,600만원이지만, 첫 유찰로 인해 최저입찰가는 5,320만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 30% 정도 할인된 가격입니다. 인근 아파트 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 5,586만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 12월 26일 강제경매개시결정입니다. 일괄매각 조건이며, 대지권이 미등기 상태라는 것이 가장 큰 리스크입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권은 현재로서는 큰 문제는 없어 보이지만, 대지권 문제는 해결이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 문제는 상당한 리스크입니다. 하지만 저렴한 가격 덕분에 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 나쁘지 않습니다. 부산진구라는 지역적 매력이 있고, 향후 대지권 문제가 해결된다면 가치 상승 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 첫 유찰 후 가격이 내려간 만큼 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상, 이런 경우 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 5,500만원 수준이 적절할 듯합니다. 취등록세는 약 256만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 5,776만원이 될 것입니다. 대지권 문제 해결을 위한 추가 비용 가능성도 염두에 두어야 합니다.