연제구 과정로 부동산 경매, 4회 유찰 9.1억

한줄 요약

부산 연제구의 대형 부동산이 4회 유찰 끝에 최저가로 나왔습니다. 솔직히 말하면, 이번 기회가 저렴하게 낙찰받을 수 있는 절호의 기회로 보입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 과정로 165-2

부산광역시 연제구 과정로에 위치한 이 부동산은 396.7㎡, 약 120평의 넓은 대지 면적을 자랑합니다. 주변은 주거 지역으로, 교통 편의성이 뛰어난 지역입니다. 특히 부산지하철 3호선 물금역과 가까워 접근성이 좋습니다. 다만, 감정평가시 지하 주차장에 물이 고여 있다는 특이사항이 있으니 유의해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 37억 9,549만원이었지만, 4회 유찰로 인해 최저입찰가는 9억 1,129만원으로 무려 76% 할인된 상태입니다. 인근 실거래가는 약 30억대로 추정되며, 현재 최저가 대비 약 70% 저렴합니다. 예상 낙찰가는 9억 5,686만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2022년 9월 2일 설정된 근저당권입니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 하며, 물이 고인 지하 주차장에 대한 추가적인 점검도 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

이 지역은 개발이 활발한 곳으로, 향후 가치 상승 가능성이 큽니다. 하지만 부동산 상태와 관련된 리스크를 감안해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 만큼 경쟁률은 낮을 가능성이 높습니다. 하지만 물이 고인 지하 주차장 문제는 해결이 필요하므로, 이를 고려한 입찰가를 책정해야 합니다. 권장 입찰가는 9억 2천만원을 넘지 않는 선에서 안정적으로 접근하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 4,401만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 9억 5천만원이 될 것입니다.