울주 상북면 임야 경매, 10회 유찰 2,450만

한줄 요약

10회 유찰된 상황에서 최저가로 내려온 임야, 낮은 가격이 매력적이지만 분묘기지권과 지분매각이라는 큰 리스크가 있다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 산157-3

울산광역시 울주군 상북면 덕현리에 위치한 임야입니다. 면적은 31,656㎡(약 9,575평)로 넓은 편입니다. 위치적으로는 도심과 거리가 있어 개발 가능성은 낮지만, 자연 환경이 우수해 장기적으로 보존 가치가 있을 수 있습니다. 주변에는 큰 개발이 없어 조용한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,751만 원이었으나, 현재 최저입찰가는 2,450만 원으로 감정가 대비 92% 할인된 상태입니다. 인근 임야의 시세를 감안할 때 매우 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 2,572만 원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 경매개시결정일로 설정되어 있습니다. 특이사항으로는 연고 미상의 분묘가 1기 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명해 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 지분매각으로 인해 공유자의 우선매수권 문제가 발생할 수 있으며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적인 투자로 보기 어렵습니다. 분묘기지권과 지분매각이라는 두 가지 큰 리스크가 있어 명도 과정에서 상당한 어려움이 예상됩니다. 예상 수익률을 논하기도 전에 이 두 가지 리스크를 해결하지 않으면 안정적인 수익을 기대하기 힘듭니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 이는 분명한 이유가 있습니다. 권장 입찰가는 최저가인 2,450만 원을 제시할 수밖에 없으며, 취등록세 약 118만 원을 포함한 총 투자금은 2,568만 원 정도로 예상됩니다. 솔직히, 이 물건에 입찰할 계획이라면 장기적인 안목과 리스크 해결 능력을 갖춰야 할 것입니다.